不動産の耐用年数についてご説明します!

不動産などの有形固定資産は、使用年数によってだんだんと価値が下がってきます。

 

その不動産を中古物件として価格をつける時に、「耐用年数」というものを用いて計算するのです。

耐用年数は、建物の構造によっても異なるため、住み替えを検討している時などには知っておくべきものです。

 

そこで今回は、不動産の耐用年数について、詳しく解説していきたいと思います。

 

 

不動産の耐用年数とは

 

それでは早速、不動産の耐用年数とはどのようなものなのかを解説していきましょう。

 

簡単に説明すると、不動産を売買する時に、その物件にどのくらいの価値があるかを判断するための基準になるものです。

耐用年数には様々な種類があり、この年数は建物自体の寿命ではなく、税務上の基準として定められた年数となっています。

 

 

耐用年数の種類

 

それでは次に、不動産の耐用年数の種類について解説していきたいと思います。

耐用年数には、「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」の3種類があります。

 

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

 

 

物理的耐用年数

 

物理的耐用年数とは、建物そのものが劣化などによって使用できなくなるまでの年数を示したものになります。

 

構造物の仕組みだけでなく、材質の品質が維持できなくなるまでの年数も含まれます。

 

 

法定耐用年数

 

法定耐用年数は、国が定めた年数で3種類の耐用年数の中では、一番目にする機会が多いものです。

 

不動産価値を公平に算出するために設定したもので、不動産の種類や構造・用途などによって一律に決められています。

不動産の価値を決める時には、この法定耐用年数を基準に判定するのが一般的です。

 

 

経済的耐用年数

 

そして最後の経済的耐用年数は、不動産の価値が継続して使用した場合、どのくらい使用できるかを示すための年数になっています。

建物の機能や劣化をはじめ、その不動産を使用し続けていく中で発生するであろう補修や修繕費などによって算定されます。

 

 

建物の構造別の耐用年数

 

それでは次に、建物の構造別の耐用年数を詳しく見ていきましょう。

 

 

木造

 

まず1つ目は、壁や柱・床・梁・屋根などの主要な構造部に木材を使用した木造の建物の耐用年数です。

 

木造の場合は、法定耐用年数が22年と定められています。

また木造の一戸建てだけでなく、木質系プレハブ工法のアパートも、木造に分類されるため同じく耐用年数は22年となっています。

 

 

鉄筋コンクリート造

 

2つ目は、鉄筋コンクリート造の耐用年数です。

 

鉄筋コンクリート造は、一般的なマンションで用いられている構造で、耐用年数は47年と定められています。

 

 

鉄筋造(厚さ3mm以下)

 

3つ目は、厚さ3mm以下の鉄筋造の耐用年数です。

 

厚みが3mm以下の軽量鉄骨の場合は、耐用年数が木造よりも短く19年となっています。

アパートなどで、工場で軽量鉄骨を組み立てて生産するプレハブ工法の場合も、同じ耐用年数が適用されています。

 

 

鉄筋造(厚さ3mm超4mm以下)

 

4つ目は、厚さ3mm超4mm以下の鉄筋造の耐用年数です。

 

厚さが3mm超4mm以下の鉄筋造の場合は、耐用年数27年と定められています。

 

 

鉄筋造(厚さ4mm超)

 

そして5つ目は、厚さが4mm超の鉄筋造の耐用年数です。

 

厚さが4mm超の鉄筋造の場合は、耐用年数34年となっています。

建物構造の中では、鉄筋コンクリート造に次いで2番目に耐用年数が長い構造となっています。

 

 

耐用年数と減価償却の関係

 

それでは最後に、耐用年数と減価償却の関係について解説していきたいと思います。

 

まず減価償却とは、どのようなものなのかを簡単に説明したいと思います。

減価償却とは、不動産を取得した時に購入金額を一定年数に分けて、毎年の経費として計上するために必要となる計算方法を指します。

 

不動産を売却した時に、物件の法定耐用年数を基準に計上することが必要経費として認められているのです。

この減価償却は、主に2つの場面で必要になります。

 

・賃貸収入を不動産所得用の経費として計上する場合

・建物売却時の、売れた価格から売却までにかかった費用を差し引いた「譲渡所得」を計上する場合

 

このような場合に、減価償却の計算をしますが、その時に物件の耐用年数を知っておく必要があるのです。

 

 

まとめ

 

さて今回は、不動産の耐用年数や減価償却との関係について詳しく解説してみました。

物件の耐用年数は、建物構造によって異なるので、所有する不動産の売却を検討する時に、知っておくととても役立つ基準です。

 

また不動産を売買する際は、法定耐用年数と減価償却費を身につけておけば、目的に合った構造や築年数の建物を選択することが出来ます。

ぜひ、参考にしてみてくださいね。

 

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