不動産で相続税対策する方法は?仕組みと注意点を解説します。

相続税を試算してみて、「こんなに高いの!?」と驚いたことがある人は多いでしょう。多くの資産を持っていれば持っているほど、相続税は高くなります。

もし、多額の相続税を減らせる方法があったら、知りたいですよね。そこで今回は、不動産で相続税対策をする方法と注意点などをご紹介していきたいと思います。

 

不動産の相続税対策の方法

 

それでは早速、不動産の相続税対策の方法から解説していきましょう。

 

財産の組み換えによる対策

まず1つ目は、財産の組み換えによる対策です。

適正な市場価格水準や、実際の建築費よりも評価額は下がるという部分に着目した対策です。生前に、財産の組み換え(現金→収益物件)を行う事で、相続税対策になるのです。

 

・収益物件(土地建物)を購入する方法

現金2億円を所有している方がそのまま亡くなった場合と、生前に1億円の収益物件を購入したのち亡くなった場合では、財産の相続税評価額は生前に1億円の収益物件を購入したのち亡くなった場合の方が低くなります。

 

・地主が所有する土地上に賃貸アパートを立てる方法

既に、未利用の宅地を持っている地主がそのまま亡くなった場合と、生前に当該宅地上に賃貸アパートを立てた場合では、相続税評価額は生前に当該宅地上に賃貸アパートを立てた方が低くなります。

 

生前贈与による相続税対策

2つ目は、生前贈与による相続税対策です。

先ほど解説した、財産の組み換えにより相続税評価額を引き下げる事が出来ますが、不動産所有者に不動産賃貸業から生じる利益相当の預貯金が蓄積して、それにより相続税の課税対象が増えるという問題点があります。

そこで、贈与税の非課税枠を利用して、生前に預貯金をご子息に贈与するという方法で、相続税対策をするというものです。

 

土地の減価要因を把握して評価額を下げる

3つ目は、土地の減価要因を把握して評価額を下げるというものです。

土地の評価は、机上調査だけでなく現地調査や役所調査も行います。そして、その土地固有の減価要因が見つかり、評価額を下げる事が出来る場合が多くあるのです。

 

小規模宅地等の特例適用を検討する

そして4つ目は、小規模宅地等の特例適用を検討するというものです。

これは、例えば被相続人の貸付事業用の宅地で、事業承継要件、保有継続要件を満たす被相続人の親族が、相続又は遺贈により取得した部分は、貸付事業用宅地等として特例の対象となります。この場合は、相続税の課税対象となる金額が200平方メートルを限度に、50%減額される事になるのです。

 

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不動産の相続税対策の注意点

 

では次に、不動産の相続税対策の注意点をご紹介していきましょう。

 

自分の意志で購入しなければ無効になる

まず1つ目は、自分の意志で購入しなければ無効になるという事です。

被相続人が、「体調面や精神面を考慮すると意思決定を出来る状態ではなかった」「代筆や代理で契約を行った」場合は、税務署に否認される可能性が高いので、必ず本人の意思で契約するようにしましょう。

 

明らかに相続税対策とみなされる時は無効になる

2つ目は、明らかに相続税対策とみなされる時は無効になるという事です。

こちらに関しては、明確な線引きがあるわけではないのですが、状況的に明らかな相続税対策と見られる場合は、無効になる可能性が高いので注意が必要です。

例えば、「90歳を過ぎてから購入した」場合や、「融資審査で使用する銀行の文書内に、購入目的が相続税対策と記載されていた」場合などは、明らかな相続税対策とみなされる可能性があります。

 

相続税の申告後、3年以内に売却すると無効になる可能性が高い

3つ目は、相続税の申告後、3年以内に売却すると無効になるという事です。

税務調査は、過去3年に遡って調査が行われます。税務調査が入った時点で、物件を売却していて、遡って3年以内に相続税の申告が行われている場合は、相続税対策とみなされる可能性が高いので注意しましょう。

 

利回りが低いと保有し続けるのが負担になる

4つ目は、利回りが低いと保有し続けるのが負担になるという事です。

相続税を申告したら、3年は保有しておく必要があるため、その間に物件の収入が赤字になってしまうと、保有し続ける事が負担となります。そのため、購入から相続発生までの期間を考慮した上で、物件の収益性を確保する必要があります。

 

流動性が低いと、希望のタイミングで換金できない

そして5つ目は、流動性が低いと希望のタイミングで換金できないという事です。

流動性が低いと買い手が現れにくく、換金のタイミングが困るという事が起きる可能性があります。そのため、相続税対策が終了した後に、物件を売却してまとまった現金を手にしたい場合は、物件の流動性にも気をつけて選定を行う必要があります。

 

まとめ

 

今回は、不動産で相続税対策をする方法や注意点などを詳しく解説してみました。相続税対策は、ただやみくもに行っても、思うような結果が得られない事があります。今回ご紹介した注意点を参考に、確実な相続税対策を行いましょう。

 

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