不動産を売る機会は、なかなか頻繁にあるものではありませんよね。そのため、一戸建てやマンションなどの不動産を売りたいと思った時に、どのような流れで売却したら良いのか分からないという人も多いのではないでしょうか。そこで今回は、不動産を売りたいと思ったら、取るべき行動を詳しく解説していきたいと思います。
不動産を売る時の流れとは
それでは早速、不動産を売る時の流れをご紹介していきましょう。不動産を売るためには、いくつかのステップを踏む必要があります。ここでは、おおまかな流れをご紹介していきます。
- 不動産の売却に向けて準備をする。
- 不動産会社に不動産の査定を依頼する。
- 不動産売却の為の、不動産会社を選ぶ。
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ。
- 不動産の販売活動を開始する。
- 買主と売買契約を結ぶ。
- 引き渡しをする。
- 不動産売却の翌年に確定申告をする。
不動産を売却する時は、このような流れで進めていきます。
不動産を売る時の方法
では次に、不動産を売る時の方法をご紹介していきましょう。不動産を売る方法としては、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれについて、詳しく解説していきます。
仲介
まず1つ目は、仲介で売る方法です。仲介では、不動産会社に不動産の売却を依頼して、不動産会社が売主に代わって販売活動をする方法です。インターネットや広告など、色々な媒体を使って、不動産の購入希望者を探すのです。そして、買主が見つかると契約の手続きから引き渡しが完了するまで、不動産会社がサポートしてくれます。
買取
2つ目は、買取で売る方法です。買取では、不動産会社が間に入るのではなく、売りたい不動産を直接不動産会社に購入してもらう方法です。そのため、買主は不動産会社になります。買取の場合は、仲介よりも不動産が売れるまでの時間が早いという特徴があります。
仲介の場合は、買主は個人のお客様なので、買主が現れるまで時間がかかる事が多いのですが、買取の場合は不動産会社が直接不動産を買い取るので、販売活動をすることなく不動産を売る事が出来るのです。
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不動産を売る時に取るべき行動
それでは、実際に不動産を売る時に取るべき行動を解説していきたいと思います。不動産を売る時は、大きく分けて取るべき行動が9項目あります。
スケジュールをたてる
まず1つ目は、スケジュールをたてる事です。不動産を実際に売り出してから、買主が見つかるまでにはマンションの場合は約3ヶ月～4ヶ月かかると言われています。また、一戸建てや土地の場合は、6ヶ月以上かかることも多いのです。
そのため、不動産を実際に売り出すまでの期間と、希望する日数を踏まえたスケジュールをたてる事が大切です。1年の中で1番不動産売買が活発なのが、年末です。また、9月の異動に向けた7月～8月にかけた時期も、不動産売買が活発と言えます。この時期に、少しでも高く不動産を売る事が出来るように、スケジュールをたてるようにすると良いですね。
物件の相場を調べる
2つ目は、物件の相場を調べるという事です。インターネットなどでは、近隣に似たように売りに出ている物件や、過去の取引価格などを調べる事が出来ます。
・レインズマーケットインフォメーション
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
このサイトは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているもので、不動産の売買価格を調べる事が出来ます。
・不動産取引価格情報検索
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
このサイトは、国土交通省が、不動産取引を行った人を対象にしたアンケートをもとに、データベース化した価格情報を閲覧できます。
不動産会社に査定を依頼する
3つ目は、不動産会社に査定を依頼するという事です。不動産会社では、市場のニーズや立地条件などを踏まえて値付けします。不動産を売り出すには、査定価格はとても重要なので、慎重に進める必要があります。
不動産会社を選ぶ
4つ目は、不動産会社を選ぶという事です。ここでは、査定を依頼した不動産会社の中から、実際に不動産を売り出す時に仲介を頼む不動産会社を選びます。査定依頼の際に、売りたい不動産に合った不動産会社かを判断しておくと、スムーズに決める事が出来ます。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
5つ目は、不動産会社と媒介契約を結ぶという事です。不動産会社が決まったら、いよいよ媒介契約を結び、その不動産会社が仲介役となって不動産を売却する段階へ進みます。媒介契約には、複数の不動産会社が売却活動をする「一般媒介」や、不動産会社1社だけとの契約の「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」などがあります。
価格を決めて販売開始する
6つ目は、価格を決めて販売活動を開始します。不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社からのアドバイスのもと、価格設定を行います。そして、内覧の準備やチラシなどで呼び込みをします。
買主と売買契約を結ぶ
7つ目は、買主と売買契約を結びます。実際に、売り出した不動産に買い手が付き、条件などで合意できたら売買契約を結びます。この場合、不動産会社と売主と買主が集まって、契約内容を読み合わせます。一般的に売買契約の際は、買主が売買代金の5～20%程度の手付金を売主に支払い、仲介手数料の半額を不動産会社に支払います。
引き渡しを行う
8つ目は、不動産の引き渡しを行います。平日の午前中に、売主・買主・不動産会社・司法書士が金融機関などに集まって、決済と引き渡しを行います。また、不動産の引き渡しと登記申請は、同日中に行います。
不動産の売却の翌年に確定申告をする
そして9つ目は、不動産の売却の翌年に確定申告をします。不動産の売却で売却益が出た時には、売却した翌年の2月16日～3月15日の間に税務署に書類を提出し確定申告をする必要があります。確定申告は、自分で行うほか税理士に依頼する方法もあります。
まとめ
さて今回は、不動産を売りたいと思ったら、取るべき行動について詳しく解説してみました。不動産を確実に安全に売却するには、信頼できる不動産会社を見極めることが大切です。不動産を売る時は、不動産の査定から不動産会社を選ぶ段階が一番重要でもあるので、しっかり情報収集するようにしましょう。
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不動産などの有形固定資産は、使用年数によってだんだんと価値が下がってきます。その不動産を中古物件として価格をつける時に、「耐用年数」というものを用いて計算するのです。
耐用年数は、建物の構造によっても異なるため、住み替えを検討している時などには知っておくべきものです。そこで今回は、不動産の耐用年数について、詳しく解説していきたいと思います。
不動産の耐用年数とは
それでは早速、不動産の耐用年数とはどのようなものなのかを解説していきましょう。簡単に説明すると、不動産を売買する時に、その物件にどのくらいの価値があるかを判断するための基準になるものです。耐用年数には様々な種類があり、この年数は建物自体の寿命ではなく、税務上の基準として定められた年数となっています。
耐用年数の種類
それでは次に、不動産の耐用年数の種類について解説していきたいと思います。耐用年数には、「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」の3種類があります。それぞれ、詳しく見ていきましょう。
物理的耐用年数
物理的耐用年数とは、建物そのものが劣化などによって使用できなくなるまでの年数を示したものになります。構造物の仕組みだけでなく、材質の品質が維持できなくなるまでの年数も含まれます。
法定耐用年数
法定耐用年数は、国が定めた年数で3種類の耐用年数の中では、一番目にする機会が多いものです。不動産価値を公平に算出するために設定したもので、不動産の種類や構造・用途などによって一律に決められています。不動産の価値を決める時には、この法定耐用年数を基準に判定するのが一般的です。
経済的耐用年数
そして最後の経済的耐用年数は、不動産の価値が継続して使用した場合、どのくらい使用できるかを示すための年数になっています。建物の機能や劣化をはじめ、その不動産を使用し続けていく中で発生するであろう補修や修繕費などによって算定されます。
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建物の構造別の耐用年数
それでは次に、建物の構造別の耐用年数を詳しく見ていきましょう。
木造
まず1つ目は、壁や柱・床・梁・屋根などの主要な構造部に木材を使用した木造の建物の耐用年数です。木造の場合は、法定耐用年数が22年と定められています。また木造の一戸建てだけでなく、木質系プレハブ工法のアパートも、木造に分類されるため同じく耐用年数は22年となっています。
鉄筋コンクリート造
2つ目は、鉄筋コンクリート造の耐用年数です。鉄筋コンクリート造は、一般的なマンションで用いられている構造で、耐用年数は47年と定められています。
鉄筋造(厚さ3mm以下)
3つ目は、厚さ3mm以下の鉄筋造の耐用年数です。厚みが3mm以下の軽量鉄骨の場合は、耐用年数が木造よりも短く19年となっています。アパートなどで、工場で軽量鉄骨を組み立てて生産するプレハブ工法の場合も、同じ耐用年数が適用されています。
鉄筋造(厚さ3mm超4mm以下)
4つ目は、厚さ3mm超4mm以下の鉄筋造の耐用年数です。厚さが3mm超4mm以下の鉄筋造の場合は、耐用年数27年と定められています。
鉄筋造(厚さ4mm超)
そして5つ目は、厚さが4mm超の鉄筋造の耐用年数です。厚さが4mm超の鉄筋造の場合は、耐用年数34年となっています。建物構造の中では、鉄筋コンクリート造に次いで2番目に耐用年数が長い構造となっています。
耐用年数と減価償却の関係
それでは最後に、耐用年数と減価償却の関係について解説していきたいと思います。まず減価償却とは、どのようなものなのかを簡単に説明したいと思います。減価償却とは、不動産を取得した時に購入金額を一定年数に分けて、毎年の経費として計上するために必要となる計算方法を指します。
不動産を売却した時に、物件の法定耐用年数を基準に計上することが必要経費として認められているのです。この減価償却は、主に2つの場面で必要になります。
・賃貸収入を不動産所得用の経費として計上する場合
・建物売却時の、売れた価格から売却までにかかった費用を差し引いた「譲渡所得」を計上する場合
このような場合に、減価償却の計算をしますが、その時に物件の耐用年数を知っておく必要があるのです。
まとめ
さて今回は、不動産の耐用年数や減価償却との関係について詳しく解説してみました。物件の耐用年数は、建物構造によって異なるので、所有する不動産の売却を検討する時に、知っておくととても役立つ基準です。
また不動産を売買する際は、法定耐用年数と減価償却費を身につけておけば、目的に合った構造や築年数の建物を選択することが出来ます。ぜひ、参考にしてみてくださいね。
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不動産業を行うのに必要な資格である「宅地建物取引士」。聞いたことはあっても、具体的にどのような業務を行う職業なのか分からないという人が多いのではないでしょうか？
宅地建物取引士は、不動産取引を行う上でとても重要な役割を担っています。そこで今回は、不動産業に必要な資格「宅地建物取引士」とは、どのような資格なのかを解説していきたいと思います。
宅地建物取引士とは
宅地建物取引士とは、国家資格である「宅建試験」に合格して、宅地建物取引士として登録を行っている人の事を指します。土地や建物の売買や、賃貸物件などを扱う不動会社での業務が主な仕事になります。
毎年20万人前後の受験者の中で合格して「宅地建物取引士」になると、その土地や建物について専門知識がないお客様に対して詳しい説明をする役割を担います。
宅地建物取引士が行う業務
では実際に、宅地建物取引士が不動産業で行う業務を詳しく解説していきたいと思います。宅地建物取引士が行う業務としては、主に3つあります。これらの3つの業務は、国家資格を持つ宅地建物取引士でなければ行えない業務であり、法律で「独占業務」として決められています。
契約締結前の重要事項の説明
まず1つ目は、不動産の契約締結前の重要事項の説明です。不動産取引では、トラブルが発生するのを防ぐために、必ず宅地建物取引士が重要事項を説明する事になっています。具体的には、下記の項目が重要事項に該当します。
・取引を行う不動産の所有者が誰か
・不動産がどのくらいの広さなのか
・登記関係
・手付金やキャンセルが発生した際の取り決め
重要事項説明書面(35条書面)への記名押印
2つ目は、重要事項説明書面(35条書面)への記名押印です。不動産の取引における重要書類に、記名や押印が出来るのは宅地建物取引士のみとなっています。
不動産取引の際に説明される内容は、専門用語が多いだけでなく広範囲に渡るため、口頭での説明だけで理解するのは難しいですよね。そのため宅地建物取引士が、説明内容を記載した書面(重要事項説明書/35条書面)を作成・交付し、その書面に対して「記載内容に責任を持ちます」という証明として記名・押印をします。
契約内容を記した書面(37条書面)への記名押印
3つ目は、契約内容を記した書面(37条書面)への記名・押印です。こちらの契約書への記名・押印も、宅地建物取引士のみが行える業務となっています。
不動産に関する重要事項の説明が終わり、不動産の取引が成立したら契約書を作成します。この契約書は極めて重要な書面ですので、内容をしっかり確認し、問題なく不動産取引を行うために、専門知識をもった宅地建物取引士が契約書への記名・押印を行います。
『不動産会社にも種類がある？それぞれの役割を詳しく解説します』～アイケア不動産お役立ち情報～
宅地建物取引士になるには
それでは次に、国家資格である宅地建物取引士になるには、どうすれば良いのかを解説していきたいと思います。宅地建物取引士になるには、まず国家試験に合格しなければなりません。宅地建物取引士の試験は、毎年1回行われ、そこで合格をして合格通知を受け取ります。
しかし、合格通知を受け取っただけでは宅地建物取引士として業務を行う事が出来ません。合格通知を受け取った後に、登録をして宅地建物取引士証の交付を受け取る必要があります。この登録を行うには、宅地建物取引の実務経験が2年以上、または宅地建物取引士の登録実務講習を受講しなければなりません。
登録の為の条件をクリアしたら、登録に必要な書類や登録手数料などを各都道府県知事へ提出します。登録申請をして、宅地建物取引士証の交付を受け取ったら、宅地建物取引士として業務を行えるようになります。
宅地建物取引士の試験概要
それでは最後に、宅地建物取引士になる為の試験の概要を解説していきましょう。
・受験スケジュール
試験申し込みは、7月1日～31日までの1ヶ月間で、試験は毎年10月の第3日曜日に実施されます。
6月：試験実施告知
7月：試験申し込み開始
8月：試験会場通知の送付
10月：試験
12月：合格発表
・受験費用：7,000円
・試験内容：全問マークシート方式(4肢択一式)、出題数は50問、試験時間は2時間です。
民法等が14問、宅建業法が20問、法令上の制限が8問、その他の関連知識が8問。
・合格率、合格基準点
過去10年間の合格率は15～17%で、合格基準点は50問中31～38点です。
2020年度(10月)の合格率は17.6%で、受験者204.163人のうち合格者は29.728人でした。
まとめ
今回は、不動産業に必要な資格である「宅地建物取引士」について詳しく解説してみました。不動産取引を行う上で、宅地建物取引士はとても重要な役割を担っており、資格取得も簡単ではありません。
しかし国家資格である宅地建物取引士の資格があると、不動産業で働く上で強い武器になります。ぜひ、宅地建物取引士の資格取得を検討されている人は、参考にしてみてくださいね。
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土地や建物などの不動産を購入すると、不動産取得税というものを納める必要があります。不動産取得税の仕組みを知っておくことで、不動産を購入する時の資金などの計画が立てやすくなります。
また、不動産取得税には土地や建物の種類によって、減税措置というものがあります。それぞれ適用される条件が異なるので、こちらも知っておく必要があります。そこで今回は、不動産取得税はいつ払うのかや、計算方法や軽減措置について解説していきたいと思います。
不動産取得税とは
それでは早速、不動産取得税について解説していきましょう。不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を購入した人に対して、各都道府県が課税する税金の事です。
地方税に分類されている為、自治体から送られてくる納税通知書で各都道府県に納税します。不動産取得税の税額は、不動産の価格である課税標準額と税率で計算され、土地の場合は時価の7割程度、建物の場合は5～6割程度が目安となっています。
不動産取得税の計算方法
不動産取得税の計算方法は、次の通りとなっています。
不動産取得税＝不動産の価値(固定資産税評価額)×税率(原則4%ですが、2021年3月31日取得まで3%)
不動産取得税を払うタイミングは？
次に、不動産取得税を払うタイミングについて解説していきましょう。不動産取得税の納税通知書が届くのが、不動産の所有権を移転登記してから、約4～6ヶ月後に届くとされています。その通知書が届いたら、納期までに納付します。納期は、通知書が届いてから約1ヶ月後くらいですが、各都道府県によって異なるので通知書で確認するようにしましょう。
不動産取得税の納税方法
では次に、不動産取得税の納税方法について解説していきたいと思います。不動産取得税の納税方法は、主に銀行などの金融機関、県税事務所の窓口、コンビニエンスストアなどで納付します。しかし、納付金額によって納付できる場所が異なるので、通知書に記載されている内容を確認するようにしましょう。
『不動産で相続税対策する方法は？仕組みと注意点を解説します』～アイケア不動産お役立ち情報～
不動産取得税の減税措置について
不動産取得税は、ある一定の条件を満たすと減税措置を受けられることになっています。建物か土地かによっても減税額が変わりますし、新築か中古かによっても変わります。ここでは、それぞれのタイプ別に減税措置の条件をご紹介していきたいと思います。
新築建物の減税措置の条件
新築建物の減税措置の条件としては、住宅全般に適用され、床面積が50㎡(戸建以外の賃貸住宅の場合は40㎡以上)以上240㎡以下と定められています。
新築住宅の土地の減税措置の条件
新築住宅の土地の場合は、下記の項目が条件となっています。
・まず新築建物の減税条件を満たしている事。
・そして、取得から3年以内(令和2年3月31日までの特例)に建物を新築する事。
・土地を借りて住宅を新築した場合、新築1年以内にその土地を取得する事。
新築住宅の土地の場合は、このような条件が設けられています。
中古住宅の建物の減税措置の条件
中古住宅の建物の減税措置の条件は、下記の項目となっています。
・買主の居住用またはセカンドハウス用として取得した場合。
・床面積が、50㎡以上240㎡以下であること。
・次のいずれかに該当すること。
①昭和57年1月1日以降に建築された物件であること。
②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合している事が証明されているもの。
③既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの。
④新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を行う一定の中古住宅であること。
中古住宅の建物の減税措置の条件は、このような項目となっています。
中古住宅の土地の減税措置の条件
中古住宅の土地の減税措置の条件は、下記の項目となっています。
・中古住宅の建物の減税措置の条件を満たしていること。
・取得から1年以内に、その土地上の建物を取得すること。
・土地を借りて、その土地上の建物を取得した場合、1年以内にその土地を取得すること。
減税措置の申請方法
それでは最後に、減税措置の申請方法をご紹介したいと思います。減税措置を受けるには、書類での申請が必要になります。「不動産取得税課税基準の特例適用申告書」という申請書類を、各都道府県税事務所へ持参します。この時、建物と土地用それぞれ1通ずつ用意して、必要書類とともに提出しましょう。
必要書類は、下記の通りです。
・不動産取得税の納税通知書
・印鑑
・土地と住宅の売買契約書(住宅引渡証書)
・住宅の登記事項証明書(または登記謄本)
また、必要書類は必要に応じて増える事もあるので、詳しくは各都道府県税事務所に確認するようにしましょう。申請書の提出は、不動産を取得した日から原則60日以内となっています。
まとめ
さて今回は、不動産取得税はいつ払うのかや、計算方法や軽減措置について解説してみました。不動産を購入した時は、色々と手続きが多く、その中でも不動産取得税の申告は忘れがちです。
軽減措置の条件も建物と土地では異なりますし、軽減措置を受けるのと受けないのとでは税額にかなり差が出るので、期限までにしっかり申告することが大切です。不動産を購入した時は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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賃貸アパートやマンションを契約し、その物件を退去する時は条件によって退去費用というものが発生します。この退去費用の仕組みを知らないと、退去時に大家さんや管理会社とトラブルになってしまう可能性があります。そこで今回は、賃貸アパートやマンションの退去費用について、詳しく解説していきたいと思います。
退去費用とは
それではまず、退去費用とはどのようなものなのかを解説していきましょう。退去費用とは、借りていた部屋を次の人が住めるような状態にする為に必要な、クリーニングや原状回復にかかる費用の事です。それぞれの物件によって、賃貸契約書に具体的なルールが記載されているのが一般的です。
退去費用が発生する判断基準とは
では次に、退去費用が発生する判断基準について解説していきましょう。退去費用の主な項目は、原状回復費用です。この原状回復費用については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって細かく決められています。
例えば、物件の築年数によって自然に出来た劣化や損傷の場合は、大家さんが原状回復費用を負担するので入居者の負担義務はありません。そして、物件入居時に、入居者の故意や過失によって破損・損傷した場合は、入居者に費用負担義務が発生します。
しかし、通常の範囲内で生活している状態で想定できる劣化などに関しては、ほとんどが大家さん負担となります。ただし、最終的には契約物件の賃貸契約書に書かれているものが判断基準となるので、確認しておくようにしましょう。
また時々、物件によって「特約」がついている場合があります。この特約の多くは、「故意・過失に関わらず、退去時のクリーニング費用はいただきます」といった内容です。このような特約がある物件に関しては、退去時に必ず退去費用が発生するので、注意しましょう。
退去費用と敷金の関係
さてここまでで、退去費用について解説してきましたが、「初期費用で敷金を払ったのに退去費用が必要なの？」と感じた人もいるのではないでしょうか？
敷金とは、入居する際の初期費用として大家さんに支払うもので、退去時のクリーニング代にあてられるというものです。そのため、クリーニング代を差し引いて余りが出た場合のみ、入居者に返金されて足りない分は請求されるという仕組みになっています。
この敷金と原状回復費用に関しては、曖昧な点も多く、大家さん負担と入居者負担のルールが不透明な部分もありました。しかし、2020年4月1日から改正により、「敷金」と「原状回復」についてのルールが法律化され、入居者に故意・過失がない場合は、敷金はしっかり返還されることが明確になったのです。
『引越し時の正しい不用品処分の方法とは？タイミングや注意点も説明します』～アイケア不動産お役立ち情報～
退去時のクリーニングや補修にかかる費用の相場とは
では次に、退去時のクリーニングや補修にかかる費用の相場を解説していきたいと思います。
間取り別の相場
まず1つ目は、間取り別のクリーニング代の相場です。
・ワンルーム：約15,000～30,000円
・1DK・1LDK：約20,000円～40,000円
・2DK・2LDK：約30,000～50,000円
・3DK・3LDK：約50,000円～80,000円
間取り別のクリーニング代の相場は、広くなればなるほど高くなります。
天井や壁紙の張り替え相場
2つ目は、天井や壁紙の張り替えにかかる費用の相場です。一般的なクロスを使用する場合、天井や壁紙の張り替えの相場は、1㎡あたり1,000円～1,500円程度となっています。
床材の張り替えやクリーニング代の相場
3つ目は、床材の張り替えやクリーニング代の相場です。床材のクリーニングは、比較的安価で済む部類に入ります。一般的な洗剤などで落とせる範囲の汚れの場合は、大掛かりな修繕は必要なく、約15,000円～25,000円程度となっています。床材そのものの張り替えの場合は、8,000円～10,000円程度となっています。
水垢やカビのクリーニング代の相場
4つ目は、水垢やカビのクリーニング代の相場です。水垢やカビのクリーニング代の相場は、おおよそ5,000円～20,000円程度となっています。価格の幅に影響が出るのが、窓枠やパッキン付近のカビです。この部分に水垢やカビが多く付着していると、交換費用が発生するので、値段が上がることが多いのです。
キッチンまわりの相場
5つ目は、キッチンまわりの相場についてです。キッチンまわりは、特に油汚れの度合いによって価格が変わってきます。クリーニング代の相場は、おおよそ15,000円～25,000円程度となっています。
退去費用を抑えるコツ
それでは最後に、退去費用を抑えるコツをご紹介したいと思います。まず入居時に、かならず部屋の現状確認チェックを行うようにしましょう。入居時に、チェックリストに記載しておけば、入居時にもともとあったキズや汚れの場合は、退去費用には含まれません。
そして入居中は、定期的に掃除をするようにしましょう。汚れが少ないうちに、小まめに掃除しておけば退去時に費用を抑えることが出来ます。さらに退去時は、油汚れなどは可能な限り落としておくと良いでしょう。パッと見た時の印象も、クリーニング代の価格に影響します。自分で出来る掃除や修繕を行っておくのも、退去費用を抑えるコツです。
まとめ
今回は、賃貸アパートやマンションの退去費用について詳しく解説してみました。退去費用は、基本的には入居者の故意・過失によって出来た汚れや傷に関するものにかかります。そのため、部屋を綺麗に使っていれば安く済ませる事が出来る費用でもあります。入居した時から出来るだけきれいに保つようにすると退去費用を抑えることが出来ますよ。
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不動産売買を行う時は、手続きなどを行う不動産会社に対して、仲介手数料というものを支払います。しかし、仲介手数料という言葉は知っていても、詳しい内容は分からないという人も多いのではないでしょうか？
仲介手数料は、不動産価格に応じて変動するので、金額や計算方法などを理解していないと、意外と高額になる事があるのです。そこで今回は、不動産売買にかかる仲介手数料について詳しく解説していきたいと思います。
不動産売買にかかる仲介手数料とは
それではまず、不動産売買にかかる仲介手数料とは、どのようなものなのかをご紹介しましょう。仲介手数料は、不動産取引全般にかかるものなので、土地の売買でも、マンションや一戸建ての売買でも、駐車場でも不動産取引の仲介手数料は発生します。不動産会社が取引の仲介として入っている場合は、基本的に仲介手数料が発生するので覚えておきましょう。
成功報酬
1つ目が、不動産会社が行う営業活動に対する成果報酬での仲介手数料です。不動産会社は、不動産取引を行うために様々な営業活動を行います。その活動内容は、物件見学の立会いによる販売活動や、チラシのポスティング、新聞の折り込み広告など多岐にわたります。
このような営業活動によって、不動産取引が成立した際に発生するものが、成果報酬としての仲介手数料となっています。この成果報酬は、事前に支払うのではなく、不動産の取引が成立しなかった場合は、発生しません。
各種手続きの代行費用
2つ目が、不動産取引の際の各種手続きの代行費用としての仲介手数料です。この代行費用とは、不動産会社が不動産売買の為に行う契約書類の作成や、契約条件の調整などの事務手続きが含まれます。
仲介手数料の相場
では次に、不動産売買にかかる仲介手数料の相場を解説していきましょう。不動産売買にかかる仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が決められています。しかし決められているのは上限額だけで、下限額は決められていない為、その範囲内であれば不動産会社によって金額が自由に変動する形になります。
不動産売買の仲介手数料のおおよその上限相場は、下記の通りになります。
・200万円以下の不動産取引：取引物件価格(税抜)×5%＋消費税
・200～400万円以下の不動産取引：取引物件価格(税抜)×4%＋2万円＋消費税
・400万円以上の不動産取引：取引物件価格(税抜)×3%＋6万円＋消費税
仲介手数料の計算方法
では、不動産売買にかかる仲介手数料のおおよその相場は分かりましたが、実際の金額を計算したい時の計算式を、ここではご紹介していきたいと思います。
例えば、不動産取引価格が400万円以上の2,000万円だとして、消費税が10%の仲介手数料の計算方法は、下記の通りとなります。
・2,000万円×3%＋6万円＋消費税＝72万6000円(税込)となります。
『不動産売買でもクーリングオフはできるか？』～アイケア不動産お役立ち情報～
不動産取引の仲介手数料を支払うタイミング
では次に、不動産売買の仲介手数料を支払うタイミングについて、解説していきたいと思います。仲介手数料は、不動産取引が成立した場合の成果報酬となるので、不動産の売買が成立した後に支払う事になります。また仲介手数料は、不動産売買の価格が決定しないと確定できません。
そのため、基本的にはまず不動産取引の契約の時に仲介手数料の半分を支払い、不動産引き渡しの際に残りの半分を支払うという形になっています。仲介手数料の支払いのタイミングは、事前に不動産会社としっかり確認しておくようにしましょう。
仲介手数料の会計処理について
それでは最後に、不動産取引にかかる仲介手数料の会計処理について、解説していきたいと思います。不動産取引の際は、様々な諸費用がかかります。税金関係や勘定科目などをあらかじめ把握しておくと、取引の際に安心です。
消費税
消費税が改正されると、課税対象である仲介手数料にも大きく影響があります。2019年10月1日に、8%から10%に消費税が改正されましたが、不動産会社に仲介業務の対価として支払うものである仲介手数料も、居住用・事務所用に関わらず支払いの対象となるので覚えておきましょう。
勘定科目
会計処理が必要な場合、仲介手数料の勘定科目で迷う事があるかもしれません。「購入する」のと「売却する」のではそれぞれ勘定科目が違い、不動産を売却した場合の仲介手数料は、「支払い手数料」に分類されます。また、不動産を購入した場合の仲介手数料は、「土地」や「建物」に加算される形になります。
まとめ
さて今回は、不動産売買にかかる仲介手数料について説明してきました。仲介手数料は、不動産売買にかかる費用の中でも大きなものなので、しっかり理解しておく必要があります。取引不動産の価格によって、仲介手数料も変動するので取引後にトラブルにならないよう、事前に確認しておくようにしましょう。
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これを見ているあなたは「土地購入」と聞いて、何を思い浮かべますか？
一番多いのは「マイホームの建設」では、ないでしょうか。ほとんどの場合、マイホームを建設するには建物自体だけではなく土地も購入する必要があります。マイホームの建設以外にも、現在は「投資用」として土地を購入する方も増えています。
そこで今回は「土地購入の流れ」をわかりやすく解説していきたいと思います。土地の購入を検討している方や土地購入に興味がある方は、ご覧ください！それでは早速ですが、土地を購入する流れの大まかな流れをご説明します。
土地購入の流れは大きく分けて３段階
土地の購入に必要な流れは、大きく分けると3つの段階があります。
①「買い付け」
②「契約」
③「引き渡し」
意外と少なくない？と思う方もいるかもしれませんね。しかし、この３つそれぞれのなかで、行わなければならない手続きなどが大量にあります。期間がかかる手続きもあるため、時間に余裕を持って土地を購入するようにしましょう。
ここでは簡単にどのような段階があるのかを説明しました。次の章ではそれぞれの段階で実際に、どのような事を行うのかを見ていきましょう。
第１段階：買い付け
まずは第1段階の「買い付け」について見ていきましょう。
買付証明書の提出
購入したい土地を決めたら、それを管理している不動産会社へ「買付証明書」を提出する必要があります。買付証明書は「土地を購入したい」という意思表示を表すための書類です。
この書類には「購入者（あなた）」が希望する金額や、引き渡し時期を記載します。希望を書く書類ですので、実際の売値を下回っていたとしても問題ありません。不動産会社は「買付証明書」を見て、売主や売主の代理人と金額や引き渡し時期の交渉を行います。
また法的な書類ではないため、提出をしてから撤回をしてもペナルティはありません。この書類は「買付証明書」以外にも購入申込書や買付申込書と呼ばれることもあるため、頭に入れておくようにしましょう。
住宅ローンの事前審査
マイホームを建てるにあたって、ほとんどの方が利用するであろう住宅ローンの事前審査もこの段階で行ってください。あくまでこの段階で行うのは「事前審査」です。正式な住宅ローンの審査・申し込みは、売買契約後に行います。
あとでもう1回するなら、何のために「事前」の審査を行うのか…それは金融機関があなたに対して、いくらまでお金を貸してくれるのかを知っておくためになります。事前に審査をすることで、あなたがいくらの土地を購入できるのかを明確にします。
希望の土地を実際に購入することができるのかも、この時点で判断できるでしょう。事前審査だし後回しでいいや〜。などと思わず、早い段階でローンの事前審査を行うことが大切です。
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第２段階：契約
第1段階が完了したら、次は「契約」の手続きに移ります。まず先にお伝えしておきたい土地契約で重要な点は、前の章で説明した買付証明書の提出から契約まで「約1週間から10日しか時間がない」ということです。
うだうだと悩んでいては、この期限があっという間にきてしまいます。この第２段階は、特にスムーズに進められるようにしっかりと準備をしましょう。
手付金の支払い
この時点で「お金」の支払いが、発生します。ローンを組むからそれより前に支払いはないだろう〜。と思っていると大変危険です。
手付金はほとんどの場合が土地代金の10％ほどと言われており、現金でのお支払いが必要になります。先ほどお伝えしたように契約には期限があるため、スムーズにお支払いができるよう事前に現金を準備しておきましょう。
重要事項の説明
賃貸物件契約時にもある「重要事項の説明」は、土地の契約をする際にも行われます。この時点で不明点や今までの説明と違うでしょ！と思うことがあれば、必ず質問するようにしましょう。
重要事項は主に以下の内容が説明されます。
・登記簿記載の事項
・都市計画法／建築基準法などの制限
・代金授受の方法
・契約解除について
現時点では、さっぱり分からないという方も多いでしょう。不動産の専門用語で記載されていたり説明されることもあるため、分からないことは担当者とその場で解決してくださいね。重要事項の説明を受けたあとに先ほどの手付金と印紙代を支払い、売買契約書に署名捺印することになります。
住宅ローンの本審査
売買契約書で契約を締結したあとは、住宅ローンの本審査・申し込みを行います。この本審査は購入者（あなた）が、金融機関へ行かなければなりません。不動産店によっては担当者が同席してくれる場合もありますよ。
金融機関に行く際は運転免許証や保険証などの身分証明書や、所得証明書・実印・印鑑証明書などが必要です。利用する金融機関によって必要な持ちものが異なる場合があるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
金消契約（金銭消費賃借契約）
住宅ローンの審査が通ったら、金消契約に移ります。「金消契約ってなに…？」と疑問に思う方も多いでしょう。これは金融機関と住宅ローンの申込者が、借入金額・返済年数・借入条件を約定するために交わす契約です。この際に「金銭消費賃借契約書」という書類に、実印で署名捺印を行います。
金消契約は「住宅ローンの実行日◯日前までに契約必須」というルールを定めている金融機関もあります。この点も事前に利用する金融機関へ確認しておくと良いでしょう。
第３段階：引き渡し
やっと最終段階までやってきました。第２段階の金消契約が無事に完了すると「引き渡し」に進みます。引き渡し最大の行事は、残金の決済です。住宅ローン実行／残金決済・登記申請・諸経費の精算などを、すべて同日に行います。全部1日で行うのは、かなり大変そうですよね。かといって別々に出来るものでもないので、万全な準備をして第３段階に臨みましょう。
また司法書士からの登記必要書類の説明もあり、固定資産税など重要な「お金」に関することを聞きます。そのため司法書士への報酬も必要である点を覚えておいてくださいね。
諸経費のなかに司法書士への報酬が含まれるのですが、これ以外にも不動産店への仲介手数料も必要です。この仲介手数料は第３段階で「全額」一気に支払う場合と、第２段階の手付金と第３段階に「分けて」支払う場合の２パターンあります。
担当の不動産店によって異なりますので、その点も頭の片隅に入れておきましょう。これらすべてが完了すると、土地が購入者（あなた）のものになります！
まとめ
今回の記事では、土地購入の流れを解説しました。最初の章で「余裕を持って土地を購入するように」とお伝えしましたよね。実際にこれら３段階が完了するまでは、通常1〜2ヶ月ほどの期間がかかります。
これを「早い」「遅い」と感じるのは人それぞれですが、何度も言うように余裕を持って行動をするようにしましょう。土地の購入をさらに詳しく検討してみよう！と思った方は、ぜひお近くの不動産店でお話を聞いてみてくださいね！
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不動産売買を行う時は、大きなお金が動くだけでなく専門的な知識が必要になります。そのため、不動産売買におけるトラブルは少なからず発生してしまいます。
そこで今回は、不動産売買でありがちなトラブルと解決方法について解説していきたいと思います。事前にありがちなトラブルを把握し、スムーズに不動産売買を行えるようにしておくことが大切です。
不動産売買でありがちなトラブル
それでは、不動産売買でありがちなトラブルを見ていきましょう。
仲介手数料に関するトラブル
1つ目のありがちなトラブルは、仲介手数料に関するトラブルです。これは、主に不動産仲介会社との間で起こるトラブルです。通常、不動産売買を行う時は専門の不動産仲介会社が仲介として入り、そこで契約の際に仲介手数料の金額や支払時期などを決めます。
しかし、仲介会社によってはしっかりとした説明をしないまま仲介手数料の金額を決めてしまったり、別途費用として金額が上がってしまうことがあり、ありがちなトラブルとして多いのです。
境界に関するトラブル
2つ目のありがちなトラブルは、境界に関するトラブルです。これは主に、契約相手との間で起こることが多く、不動産売買においては典型的なトラブルと言えるでしょう。このトラブルが起こるのは、土地や一戸建ての売買の時です。土地や一戸建ての売買の際は、売主は境界明示義務というものがあります。
しかし、売買時に隣地の人が境界を承諾しないなど境界が確定しない状態で、不動産売買が行われるケースがあります。このような時に、起こりやすいトラブルとして挙げられます。
残置物に関するトラブル
3つ目のありがちなトラブルは、残置物に関するトラブルです。これは売買される不動産に、買主がエアコンなどの残置物があると思っていたのに引き渡しの時になかったというような時に起こるトラブルです。
不動産売買の際は、残置物に関して「有」か「無」を売主が設備表などに記載して買主に渡す必要があります。しかし、このような設備表に「有」と書かれていたにもかかわらず、実際にはなかったというトラブルが起こっているのです。
地下埋設物に関するトラブル
4つ目のありがちなトラブルは、地下埋設物に関するトラブルです。これは、売買された土地の下に埋設物が残ったままという時に起こるトラブルです。
埋設物は、主に土地を更地にする時に、従前の建物のコンクリートなどが地中に残ってしまっているというパターンが多く、売主が告知しない限り更地の状態では埋設物があるかどうかは分かりません。
住宅設備に関するトラブル
5つ目のありがちなトラブルは、住宅設備に関するトラブルです。これは、住宅の売買の際に多く起こるトラブルです。売主は、不動産売買の時に設備表に設備の故障などを記載した状態で、買主に渡します。
しかし、売買前に記載されていなかった設備の故障などが、売却後に発覚する事も多く、トラブルになる事があるのです。設備に関しては、鍵の本数や機械の損傷なども含まれます。
周辺環境に関するトラブル
6つ目のありがちなトラブルは、周辺環境に関するトラブルです。周辺環境とは、日照の障害や悪臭、騒音や振動などのことを指します。これは、売主がその土地の環境に慣れてしまっていて環境的な欠陥として感じていなかった場合、買主が売却後に不快を訴えることで起こる事が多いトラブルです。
管理規約に関するトラブル
7つ目のありがちなトラブルは、管理規約に関するトラブルです。管理規約に関するトラブルは、主にマンションの売買の際に起こる事の多いトラブルです。
マンションの管理規約は、区分所有法に基づいて設定されており、マンションによって規約に違いがあるため注意が必要です。売主自体が、管理規約を勘違いしているというケースもあり、契約時にトラブルが起こりやすい項目でもあります。
契約解除に関するトラブル
8つ目のありがちなトラブルは、契約解除に関するトラブルです。これは主に、不動産売買時にローンが通らない事で起こるトラブルです。
通常、不動産を買う時は、先に住宅ローンの審査を通してから契約しますが、事前に審査を受けずに売買契約をしてしまうケースがあるのです。その場合、契約後にローン審査が通らなくて、不動産会社とトラブルになるという事があります。
物理的瑕疵(物理的な欠陥)に関するトラブル
そして9つ目のありがちなトラブルは、物理的瑕疵(物理的な欠陥)に関するトラブルです。これは、主に住宅のシロアリや家の傾き、雨漏りなどの事を指します。築年数の古い不動産売買の際に起こる事が多く、土壌汚染なども含まれます。
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それぞれのトラブルに対する解決方法
それでは、ありがちなトラブルに対して、それぞれの解決方法を解説していきたいと思います。
仲介手数料関係
仲介手数料に関するトラブルの解決方法は、契約時にしっかりと仲介手数料の金額や支払期限を書面で明確にしておくことです。契約内容をしっかり把握した上で、依頼するようにしましょう。
境界関係
境界に関するトラブルの解決方法は、契約する前に立ち会いで境界を確認することです。不動産売買は、原則境界が確定してから行うものなので、境界確認を記載した合意書を締結しておくことが大切です。
残置物関係
残置物に関するトラブルの解決方法は、不動産会社に設備表の記入を頼むのではなく、売主自らが必要事項を記入するようにするとトラブルを避ける事が出来ます。
地下埋設物関係
地下埋設物に関するトラブルの解決方法は、売主がしっかりと地下埋設物の告知をすることです。不動産売買の際は、知っていたにもかかわらず告知をせずに売買をすると、売主は契約不適合責任というものを負う事になります。事前に把握している地下埋設物がある場合は、しっかり買主に開示するようにしましょう。
住宅設備関係
住宅設備に関するトラブルの解決方法は、売主自身が1つ1つの設備動作を確認して、設備表に記載する事です。細かい部分は売主が一番把握していると思うので、業者に頼むのではなくトラブルを避ける為にも売主が記載するようにしましょう。
周辺環境関係
周辺環境に関するトラブルの解決方法は、売主にとって慣れてしまっている状態でも、買主にとって不快と感じるであろう環境は、すべて説明するようにすることです。告知書へ全て記載することと、売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設けておくようにしましょう。
管理規約関係
管理規約に関するトラブルの解決方法は、マンションの最新の管理規約を買主と不動産会社に渡すことです。特に、リフォームに関しては、売主が行っていない場合は管理規約の内容を把握しきれていない可能性もあります。最新の管理規約に特殊なものがあれば、必ず買主と不動産会社に伝えるようにしましょう。
契約解除関係
契約解除の関するトラブルの解決方法としては、住宅ローンの審査が通ってから契約をする事ですが、もしローンが通っていない段階で売買をする場合は、「ローンが通らなかった場合は、売買契約をなかったことにする」という特約をつける事が大切です。この場合は、不動産会社に依頼をすれば、特約をつける事が出来るので事前に依頼しましょう。
物理的瑕疵(物理的な欠陥)関係
そして最後に、物理的瑕疵(物理的な欠陥)に関するトラブルの解決方法には、3つの方法があります。
1つ目は、告知書にきちんと物理的瑕疵があることを記載する事。
2つ目は、売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける事。
3つ目として、建物の物理的瑕疵の場合は、既存住宅売買瑕疵保険というものを付保することです。
この保険が付保されていると、買主側も安心して契約する事が出来るのです。
まとめ
今回は、不動産売買でありがちなトラブルと解決方法について解説してきました。大きなお金が動く不動産売買においては、後々のトラブルを防ぐためにしっかり相手側に告知をして、さらに書面を交わしておくという事が重要です。今回ご紹介したありがちなトラブルや解決方法を参考に、トラブルのない不動産売買を行いましょう。
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マイホームを購入しようと考えた時に、一戸建てとマンションどちらが良いのか悩む人も多いのではないでしょうか？悩むポイントの１つが、維持費の問題だと思います。一戸建てもマンションも、購入したらそれで終わりではありません。
生涯でかかるコストをしっかり見極める事も重要なのです。そこで今回は、一戸建てやマンションにかかる維持費とその種類について解説していきたいと思います。
一戸建てとマンションの維持費の違い
まずはじめに、一戸建てとマンションの維持費の違いについて解説していきましょう。一番大きな特徴の違いは、一戸建ての維持費は必要な時にまとめて支払う事が多いのに対し、マンションの維持費は毎月支払い続けるという点です。では、維持費としてどのような支払いが生じるのか、次でさらに詳しく見ていきましょう。
一戸建てにかかる維持費
まず、一戸建てにかかる維持費の種類からご紹介していきましょう。
税金
一戸建てを購入すると、毎年支払う事になるのが「固定資産税」です。これは、固定資産となる土地や不動産を所有している人に対して課税される税金です。また、固定資産税と合わせて、「都市計画税」というものもあります。
これは、「市街化区域」に土地や不動産を所有している人が支払う必要のある税金です。都市計画事業や土地区画整備事業の費用にあてる目的として、納税が義務付けられているもので、固定資産税と一緒に納税します。
修繕費
2つ目は、修繕費です。新築の一戸建てを購入した場合は、すぐに修理が必要になる事は稀ですが、年数が経つにつれて壁や屋根などの修繕費用が必要になってきます。一戸建ての場合は、その家の修繕にかかる費用は全て自分で支払わなくてはなりません。いつか必ず必要になる費用なので、前もって少しずつ積み立てておくと安心ですね。
損害保険料
そして3つ目は、損害保険料です。一戸建てを購入した時は、万が一の際に備えて火災保険や地震保険などに加入しておくと安心です。また保険の種類によっては、損害を補償してもらえる種類が異なるので、いくつか加入しておく必要があります。
『不動産を購入した際にかかる税金について解説します！』～アイケア不動産お役立ち情報～
マンションにかかる維持費
それでは次に、マンションにかかる維持費の種類をご紹介していきたいと思います。
管理費
1つ目は、管理費です。マンションにかかる維持費の特徴でもある管理費ですが、日常生活を快適に過ごすためには必要な費用です。マンションには、共用の廊下やエントランスをはじめ、エレベーターや自動ドアなど日常的に管理が必要な部分が多くあります。その他に、管理人さんの人件費や警備員、防犯カメラなどの費用にもあてられます。
修繕積立金
2つ目は、修繕積立金です。修繕積立金は、マンションに大規模な修理工事が必要になった際の費用を予め積み立てておくものです。マンションの外壁や配管設備などは、年数が経つにつれて修理が必要になってきます。そのような時に、マンションに住んでいる住人がそれぞれ修繕積立をして、そこから修繕費にあてるようになっているのです。
駐車場代
3つ目は、駐車場代です。マンションでは、マイカーを保有している人には、駐車場代というものが発生します。機械式の駐車場の場合は、その機械の維持費や修繕にかかる費用は、修繕積立金から支払われることが多いです。
税金
4つ目は、税金です。マンションの場合も、所有不動産になるので固定資産税がかかります。建物の構造上、一戸建ての固定資産税よりも、最終的に支払う税金はマンションの方が高くなる傾向があります。その中でも、マンションの広さや地価、築年数によって評価額は変わるので、納める税金の金額はひとそれぞれ違います。
保険費用
そして5つ目は、保険費用です。マンションに入居している人は、火災や地震などの天災に備えて保険に入る必要があります。火災保険は毎月払うわけではなく、何年分かまとめて支払うのが一般的です。
一戸建てにかかる維持費の内訳
それでは次に、一戸建てにかかる維持費の内訳をご紹介したいと思います。
・固定資産税：「固定資産税評価額×1.4%＝固定資産税」、また都市計画税は「固定資産税評価額×上限税率0.3%」
・修繕費：外壁や屋根など、全てを修繕する場合は、数百万程度が必要になります。
・損害保険料：年間約1～2万円程度
マンションにかかる維持費の内訳
では次に、マンションにかかる維持費の内訳をご紹介したいと思います。
・管理費：毎月約1～2万円
・修繕積立金：毎月約1～2万円
・駐車場代：毎月約5千円～3万円(地域や台数によって変動する)
・固定資産税：固定資産税評価額×1.4%＝固定資産税額を、毎年1回か分割で支払う
・保険費用：年間約1～2万円
まとめ
今回は、一戸建てやマンションにかかる維持費とその種類について解説してみました。一戸建てとマンションでは、それぞれ維持費の特徴や費用が違いますが、生活スタイルに合わせて選ぶことが出来ます。
一戸建ては、全ての費用を自分で支払う形になりますが、マンションの場合は共用スペースなどがあるため、住人すべてで積み立てる形のものもありましたね。所有不動産は購入して終わりではなく、生涯かけてかかるコストがある事を知ったうえで、自分に合うマイホームを購入しましょう。
『管理費と修繕積立金って何？マンション購入で後悔しないために ！』～アイケア不動産お役立ち情報～
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