管理費と修繕積立金って何？マンション購入で後悔しないために ！

マンションを購入すると、住宅ローンの返済以外に「管理費」と「修繕積立金」の支払いが毎月あることをご存じですか？管理費と修繕積立金は、マンションの維持管理のために必要な費用です。

この記事を読むと下記の内容がわかります。

• 管理費とは何か？
• 修繕積立金とは何か？
• 相場はいくら程度なのか？　など

マンション購入前に確認すべきチェックポイントもご説明しますので、ぜひ最後までご一読ください。

 

管理費と修繕積立金の違いは？

 

管理費と修繕積立金の違いについて、くわしく解説します。

 

管理費とは？

管理費はマンションの日常的な維持管理に使われる費用のこと。マンションでの暮らしを快適に保つには、日々の清掃やメンテナンスが欠かせません。

一例として下記の用途で使われています。

・共用部分の光熱費
・清掃などの委託管理費
・エレベーターや自動ドアのメンテナンス
・植栽や庭の手入れにかかる人件費
・防犯カメラの保守点検　など

また、プールやフィットネスジムなどの共用施設がある場合には、その運営費用も管理費で賄われます。

 

修繕積立金とは？

修繕積立金とは、マンションの将来的な修繕に備えて毎月積み立てていくもの。改修工事の費用は莫大な金額になるため、計画的に費用を積み立てる必要があるのです。

工事の頻度はおおむね10年～15年に一度の周期で繰り返し行います。

工事の内容としては、

・外壁の改修工事
・屋根屋上の防水改修工事
・台風、地震など自然災害による損傷の修繕など

マンションの劣化を防ぎ、安全に暮らすうえで必要な費用が修繕積立金なのです。

 

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管理費の相場は？

 

国土交通省が発表した「平成30年度マンション総合結果」によると、管理費の全体平均額は15,956円。

戸数が少ない物件やタワーマンションなどのハイグレードな物件で、高値になる傾向が強いようです。というのも、小規模マンションでは、少ない戸数でマンション全体の管理を担うので、一戸あたりの負担額がどうしても大きくなってしまうのです。

逆に総戸数が多くても、マンション自体のグレードが高く、サービスが充実している場合には、その分、管理コストがかかってしまいます。ちなみに、タワーマンションの管理費相場は25,069円。全体平均のおおよそ1.5倍の数値が平均として出ています。

総戸数規模別	管理費平均額
20戸以下	19,237円
21～30戸	16,997円
31～50戸	15,049円
51～70戸	15,346円
76～100戸	16,455円
101～150戸	15,089円
151～200戸	15,951円
201～300戸	16,365円
301～500戸	17,703円
501戸以上	15,224円

（引用）平成30年度　マンション総合調査　P175

 

修繕積立金の相場は？

 

修繕積立金の平均は月額11,243円（平成30年度マンション総合調査より）築年数や戸数によって金額が変わってきます。

 

築年数で見た相場

築年数で見た修繕積立金の相場は以下の表のとおりです。築年数が浅いほど安く、古いほど高い傾向にあることが分かります。

完成年次別	平均（円）
～平成元年	12,154円
～平成6年	12,760円
～平成11年	13,447円
～平成16年	12,649円
～平成21年	12,386円
～平成26年	9,846円
平成27年以降	6,928円

（引用）平成30年度　マンション総合調査　P204

 

戸数で見た相場

戸数によっても相場が変わります。

総戸数規模別	平均（円）
31～50戸	12,952円
51～75戸	10,581円
76～100戸	11,535円
101～150戸	10,775円
151戸～200戸	12,698円
201戸～300戸	12,883円
301戸～500戸	14,496円
501戸以上	13,719円

（引用）平成30年度　マンション総合調査　P204

 

戸数が少ないマンションと151戸以上の大きなマンションで積立金額が高い傾向に。150戸を超えるマンションの場合、マンションの規模が大きくなる分、修繕箇所や修繕範囲が増えるので、修繕費用が多くかかってしまうのです。

 

管理費と修繕積立金は値上げされる可能性は？

 

管理費も修繕積立金も経年につれて値上がりする可能性はあります。ただ、管理費が変動する可能性はわりと低めです。

 

管理費は据え置きが一般的だが……

管理費は金額据え置きが一般的。しかし、景気変動にともない人件費が上がった場合、清掃会社や管理会社から管理費の値上げを求められることもあり得ます。

また、監視カメラを設置したり、管理員の常駐時間を伸ばしたり、セキュリティの強化やサービスの拡充によって、支出が増えることもあるようです。

 

修繕積立金の値上げは大いにあり得る

修繕積立金の値上げは管理費以上に覚悟すべきです。その理由は以下3点。

• 分譲時の修繕積立金は、マンションの販売会社がこれまでの経験から予測して算出した金額に過ぎないから
• 物件を売りやすくするために、あえて初期段階の修繕積立金を低めに設定する販売業者が多いから
• 築年数が浅いうちは修繕費用がさほどかからないため、必要に応じて徴収すれば良いという考え方があるから

分譲時から同一金額を徴収し続けるマンションもありますが、均等積立方式を採用するマンションはまだまだ少数派。修繕積立金は段階的に値上がりして然りだと心得て計画を立てましょう。

 

老後も安心して暮らすために｜契約前に確認したいポイント

 

管理費と修繕積立金の支払いは、住宅ローンを返済した後も続きます。住み続ける限りは毎月の固定費として一生支払わなければなりません。

限られた年金などでやりくりをするには、修繕積立金の増幅幅は大きな問題となるでしょう。老後も見据えて問題なく暮らせるかを判断するために、確認したいポイントをご紹介します。

 

長期修繕計画書を確認しよう

マンションの内見時に長期修繕計画書を見ることをおすすめします。長期修繕計画書とは、「将来予想される修繕工事等を計画し、必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を設定するために作成するもの」（国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」より）です。

長期修繕計画書を見ると具体的に以下の内容がわかるでしょう。

• 将来不足する修繕積立金の金額
• 不足が生じないために必要な修繕積立金の値上げ額

現在の修繕積立金が安くても、20年後は2倍近く値上がりする例もなかにはあります。事前に修繕計画を閲覧して、無理なく支払っていけるかどうかを確認しましょう。

また、一度作った修繕計画の見直しが行われているかどうかも確認したいポイント。建物を長寿命化させるには、劣化状況に応じた柔軟な修繕が必要ですから。

最初の計画のまま放置せず、定期的な見直しが行われるマンションは環境の維持や向上の意識が強いことも読み取れます。気になる物件が見つかったら、ぜひその点もご確認くださいね。

 

まとめ

 

管理費も修繕積立金も安ければいいものでもありません。管理費が安い分、管理が行き届かないこともあり得ます。

「エントランスが薄汚れている……」「エレベーターの点検はしっかり行われているのか……」などと不安に感じ、後々後悔するかもしれません。

また、修繕積立金が少なすぎては、必要なときに適切な工事ができず劣化の原因になる可能性も。国土交通省が発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によれば、適正な修繕積立金は１㎡あたり概ね200円程度だそうです。

積立金が200円/㎡を下回る場合、足りない分をどの時点で補うのかを長期修繕計画書から読み解くことも必要ですね。マンションを選ぶ際は、老後も安心して暮らせるよう、毎月のローンだけでなく管理費と修繕積立金にもしっかり目を向けて購入可能かご検討ください。

 

『一戸建てやマンションにかかる維持費とその種類とは？』～アイケア不動産お役立ち情報～

 

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