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賃貸経営で感じる将来の不安と不動産会社の役割

売買不動産投資

2023.01.07 / 最終更新日:2023.01.07

令和に入り、新型コロナウイルスの影響もあり、賃貸経営の在り方も少しずつ変わってきています。少子高齢化やリモートワークの浸透など、賃貸需要の変化も加速しています。そこで今回は、賃貸経営で感じる将来の不安と不動産会社の役割というテーマで、詳しく見ていきたいと思います。

 

賃貸経営のメリット・デメリット

 

それでは早速、賃貸経営のメリット・デメリットから見ていきましょう。

 

メリット

賃貸経営のメリットとしては、下記のようなものが挙げられます。

・相続税対策
・安定した家賃収入
・利回りを高くしやすい
・家賃保証会社の充実
・価格が下がりにくい
・投資しやすい
・貸主を守る法整備が進んでいる

賃貸経営の最大のメリットとして挙げられるのは、安定した家賃収入と相続税対策ではないでしょうか。賃貸経営の中でも、特にアパートのような住居系の賃貸経営は、長期的に安定した収入が得られやすいという特徴があります。

新型コロナウイルスの影響で、在宅で仕事をする人が増えて行く中で、オフィス賃貸経営よりも居住系賃貸経営の方がよりメリットを感じやすい傾向にあります。また、収益物件の相続税評価額は時価よりも低くなるという特徴を活かし、相続税対策になるというメリットも大きいですね。

アパートのような収益物件は、一定のルールに基づいて相続税評価額を算出しているので、時価よりも低くなる事が一般的です。そのため、現金として持っているよりもメリットがあるのです。

その他にも、利回りを高くしやすく比較的規模が小さいので投資に最適というメリットもあります。投資額を少なくして借入金が少なくなれば、自己資金の割合も高くする事が出来ます。そのため、他の不動産投資よりもリスクを小さくして投資を行う事が出来るのです。

 

デメリット

賃貸経営のデメリットとしては、下記のようなものが挙げられます。

・ある程度の自己資金が必要
・空室などのリスクがある
・維持費がかかる
・賃料の下落の不安
・相続財産として分割しにくい

賃貸経営を始める際には、ある程度の自己資金は必要になります。そのため、頭金となる資金がないと出来ないというデメリットはあるでしょう。また、物件がある地域によっては、空室のリスクも考えておく必要があります。

さらに、空室が続けば賃料を下げる必要があり、築年数が古い物件だと維持費も増えてくる事を想定しておく事が大切です。そして、アパートは相続税対策にはなりますが、相続財産として分割しにくいというデメリットがあり、資産を平等に分けにくいという特徴があります。

 

不動産業界の現状

 

では次に、不動産業界の現状について見ていきましょう。現在の不動産業界は、地方と都市部の間での二極化が続いています。地方では、タダでも売れない不動産が存在しており、都市部では不動産価格の高騰が続いているのです。

しかし、新型コロナウイルスの影響によってテレワークが普及され、部屋数ニーズの増加が起きています。家の中での仕事部屋が必要になり、都市部よりも地方へ移り住む人も増えているのです。

通勤が必要なくなれば、不動産価格が高い都市部でわざわざ暮らさなくても良いと考える人が増えたからです。このような背景から、今不動産業界では都市部の賃貸需要の減退が懸念されています。

 

賃貸経営における不動産会社の役割とは

 

このような現状の中、賃貸経営における不動産会社の役割について見ていきたいと思います。

 

物件の稼働率維持・向上

まず1つ目は、物件の稼働率維持・向上です。不動産会社は、オーナー様に代わって物件の空室状況を把握し、稼働率を維持しておくという役割があります。また、空室が目立っている場合は、空室を埋めるべく対策を考えるのも不動産会社の役割です。入居者募集をかけて稼働率を維持・向上するために活動を行います。

 

複雑な法改正に対する対応

2つ目は、複雑な法改正に対する対応です。不動産業界では、たびたび法改正が行われます。法律に詳しくないオーナー様にとって、目まぐるしく変わる法律を理解し賃貸経営に活かす事は非常に難しいと言えます。そのため、不動産会社は複雑な法改正に対して常に対応できるようにしています。

 

加速するデジタル化への対応

そして3つ目は、加速するデジタル化への対応です。近年、不動産業界でもデジタル化が加速しており、賃貸では2017年10月から、売買では2021年3月からオンラインによるIT重要説明事項説明が解禁になりました。

国を挙げて、DX(デジタルトランスフォーメーション)化も進んでおり、IT技術を用いて不動産IDの整備も進められています。このように、加速するデジタル化に対応していくのも、不動産会社の役割と言えるでしょう。

 

今後は持っているだけで負債になる負動産への対応も必要

 

近年、地方では持っているだけで負債になる負動産が増えており問題となっています。空家や所有者不明土地も多く、国でも解消に向けて法律を立て続けに作っている状況でもあります。

空家に関しては、2014年11月に「空き家特別措置法」が公布され、所有者不明土地に関しては2021年4月に「相続土地国庫帰属法」が公布されています。今後、このような空き家や所有者不明土地などの負動産が増えると予想されている中で、これらに対する対応も不動産業界の今後の課題と言われています。

 

まとめ

 

さて今回は、賃貸経営で感じる将来の不安と不動産会社の役割というテーマで、詳しく解説してみました。新型コロナウイルスの影響もあり、賃貸経営の在り方も徐々に変化してきています。

求められるものも変わってきており、今後さらに需要と供給のバランスを法改正と共に考えて行く必要がありそうですね。不動産会社も、物件の紹介・管理だけでなく、デジタル化に対する対応や負動産対策など多岐に渡る役割が求められそうです。

 

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