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住宅ローンの残債があっても買い替えできる?注意点や手順を説明します。

売買購入売却

2022.12.16 / 最終更新日:2022.12.31

家を買い替えたいと思った時に、住宅ローンの残債があっても大丈夫なのか気になりますよね。もし、買い替えが出来るのなら、注意点や手順も知っておかなければなりません。

そこで今回は、住宅ローンの残債があっても買い替えできる?というテーマで、注意点や手順についても詳しく解説していきたいと思います。これから、家の買い替えを検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

住宅ローンの残債があっても買い替えできる?

 

それでは早速、住宅ローンの残債があっても買い替えできるのか?という部分について見ていきましょう。結論から言うと、担保となっている住宅の抵当権を抹消し、必要な手続きを行う事で買い替えをする事は可能となります。

 

買い替える際は「住み替えローン」がおすすめ

 

通常、住宅ローンの残債がある場合、全てを返済し終わらないと抵当権は消す事が出来ません。しかし、「住み替えローン」を利用する事で、一括返済することなく買い替えを可能にする事が出来るのです。

住み替えローンとは、元の住宅に残っている住宅ローンの残債と、新しい住宅の購入代金を合わせて1つの住宅ローンを契約する方法の事を指します。

例えば、元の住宅に500万円の住宅ローンの残債があっとしたら、そこに新しい住宅の購入代金2500万円を合わせて、新たに3000万円の住み替えローンを契約するというものです。

 

住み替えローンの手順

 

では次に、住み替えローンの手順について解説していきましょう。まず最初に、現在住んでいる自宅がいくらくらいで売却できるかを、不動産会社に依頼して査定してもらいます。

もしこの時点で、売却価格が住宅ローンの残債を上回っている場合は、そのまま一括返済し通常の住宅ローンを利用する事が出来ます。売却価格が住宅ローンの残債を下回っている場合は、住み替えローンを利用する事になり融資額を決定します。

住み替えローンは、事前審査と本審査という流れで審査が行われ、事前審査で通過しても本審査で通らない事もあるので注意しましょう。無事に審査を通過したら、売却と購入を同時に行い新居へ引っ越しをするという流れになります。

 

住み替えローンの注意点

 

では次に、住み替えローンの注意点について解説していきましょう。

 

金利が高い

まず1つ目の注意点としては、金利が高いという事です。住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されていて、「基準金利」ではなく「適用金利」になるので注意が必要です。融資を行う金融機関にとって、住み替えローンはリスクが高い事から、このように高い金利となっているのです。

 

審査が厳しい

2つ目の注意点としては、審査が厳しいという事です。住み替えローンでは、住宅の評価額以上の融資を金融機関が行う事になり、リスクが大きい事から審査も通常の住宅ローンよりも厳しくなっています。そのため、現在住んでいる住宅のローンの審査では通っても、住み替えローンになると審査に通らない可能性もあるので注意しましょう。

 

条件が厳しい

そして3つ目の注意点としては、条件が厳しいという事です。住み替えローンでは、年収・勤務先・年齢・勤続年数などの条件が厳しくなる傾向があります。

・借入時の年齢が「満20歳以上満70歳まで」

・完済時の年齢が「満80歳まで」

・返済期間は「1年以上35年以内」

・団体信用生命保険に加入できる

・安定した収入がある

住み替えローンでは、上記のような条件が設けられているケースが多いく、先ほどの審査が厳しい事と併せて、審査に通らない可能性がある事も念頭に置きながら進めて行く必要があります。

 

買い替えの際のポイント

 

それでは最後に、買い替えの際のポイントについて解説していきたいと思います。

 

対応している銀行を確認する

まず1つ目は、対応している銀行を確認するという事です。住み替えローンは、全ての銀行で対応しているわけではないので、事前に対応している銀行を確認しておく必要があります。

・三井住友銀行「web申込専用住み替えローン」

・りそな銀行「りそな住みかえローン」

・みずほ銀行「みずほ買い替えローン」

上記の大手銀行では、住み替えローンを利用する事が出来ます。住み替えローンは、ネット銀行では取り扱っていない事が多いので、大手銀行や地方銀行などが安心でしょう。

 

売却と購入のタイミングを合わせる

そして2つ目は、売却と購入のタイミングを合わせるという事です。住み替えローンを利用する際は、現在住んでいる家の抵当権を消すのと同時に、購入した住宅に抵当権を設定する事になるので、決済を同じタイミングで行う必要があります。

そのため、売却と購入のタイミングが合わないと、融資が受けられない可能性があるのでスケジュールを合わせる事が重要なのです。売却と購入を依頼する不動産会社を同じところにしておくと、スケジュールを調整しやすいのでおすすめです。

 

まとめ

 

さて今回は、住宅ローンの残債があっても買い替えできる?というテーマで、注意点や手順も併せて解説してみました。住宅ローンの残債があっても、買い替え自体は可能ですがその時に利用する住み替えローンは、一般的な住宅ローンに比べて融資が決定するまでの条件などが厳しくなっているので注意が必要です。

また買い替えの際は、抵当権の抹消・設定が関係してくる事から、売却と購入のタイミングを合わせる必要があるので覚えておくようにしましょう。

 

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