土地の評価額を下げる方法とは？効果的な相続税対策をご説明します。

相続税の対策として、土地の評価額を下げたい時にどのようにしたら良いのか分からないという人は多いでしょう。土地の評価額を下げる方法は1つだけではないので、自分に合った方法で賢く節税していくのがおすすめです。

そこで今回は、土地の評価額を下げる方法とは？というテーマで、効果的な相続税対策について詳しく解説していきたいと思います。

 

土地の評価額を下げる方法

 

それでは早速、土地の評価額を下げる方法をご紹介していきたいと思います。

 

小規模宅地の特例を活用する

まず1つ目は、小規模宅地の特例を活用するという事です。小規模宅地の特例とは、被相続人から居住用または事業用宅地を相続人が引き継いだ場合、相続税評価額の80%または50%を減額するというものです。

小規模宅地の特例の対象となる宅地と面積には上限があるなど、適用要件がやや厳しいケースがありますが、貸付事業用宅地等は条件が比較的緩くなっており利用しやすくなっています。

 

賃貸物件を建てる

2つ目は、賃貸物件を建てるという事です。この方法は、土地の評価額を下げる一番ポピュラーな方法と言え、継続的な家賃収入が入るだけでなく売却時の時価とのギャップが大きい事から効果的な相続税対策になるのです。

本来、1億円の価値がある資産であっても、収益物件になると相続税評価額が3,000～4,000万円となるケースもあります。賃貸物件を建てる事で、土地の評価額が下がるのは、建物を他人に貸す事で借主の権利が強く守られ貸主の権利が制限されるからです。

相続税評価額は、権利の制約を受ける不動産は価値が劣るという考え方を採用している事から、評価額を下げることが出来るのです。

 

等価交換をする

3つ目は、等価交換をするという事です。等価交換とは、等しい価値を有するものを相互に交換する事を指し、所有する土地の大きさや立地が商業施設向きの場合は等価交換を検討するのもおすすめです。

オフィスビルやマンションなどを建設する企業に土地を提供し、その対価として建てた建物の1部を取得する事が出来ます。この取得した建物を賃貸物件として運用する事で、さらに土地の評価額を下げる事も可能となります。

 

現地調査をして再評価してもらう

そして4つ目は、現地調査をして再評価してもらうという事です。土地の評価額を下げる方法として、相続税専門の税理士に再評価を依頼する事で利用価値が著しく低下している宅地の評価を得られる可能性が高まります。

例えば、下記のような条件の土地は利用価値が著しく低下していて、評価額が下げられる可能性のある土地と言えます。

・高低差がある
・無道路地である
・セットバックが必要
・がけ地や傾斜地
・高圧線下
・区画整理中の土地など

上記のような土地は、10%ほど評価減となりますが見直さないままだと減額項目が見落とされているケースもあるので、現地調査によって再評価してもらうと安心です。

 

土地の評価方法とは？

 

では次に、土地の評価方法について解説していきましょう。土地の評価方法には主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

 

路線価方式

路線価方式とは、相続税路線価が割り振られている市街地の宅地の評価方法を指します。相続税路線価が割り振られている地域を「路線価地域」と呼び、評価額は相続税路線価の面積を乗じて求められます。路線価方式による相続税評価額は、下記の方式で求められます。

・相続税評価額＝相続税路線価×面積

 

倍率方式

倍率方式とは、相続税路線価が割り振られていない農村部の宅地の評価方法を指し、相続税路線価が割り振られていない地域の事を「倍率地域」と呼びます。倍率地域の宅地の評価額は、土地の固定資産税評価額に倍率を乗じて求められます。

倍率は、土地がある町名の中から該当する路線を調べてその数値を利用し、1.0～1.2の範囲で指定される事が多いです。倍率方式による相続税評価額は、下記の方式で求めます。

・相続税評価額＝土地の固定資産税評価額×倍率

土地の固定資産税評価額は、毎年市区町村から送付されてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。

 

評価額を下げる事で効果的な相続税対策が可能

 

ここまでで、土地の評価額を下げる方法について解説してきましたが、不動産が多いのに相続した現金が少ないケースでは、相続税を支払うための現金が足りず頭を抱えてしまう人も少なくないでしょう。そのような時に、土地の評価額を下げる事で効果的な相続税対策に繋がるのです。

土地の売却は、すぐに買い手がつかなかったりと思うように進まないことも多く、効果的な節税対策とは言えません。大切な財産を手元に残しながら、評価額を下げる事で効果的に相続税対策に繋げる方法を検討するのがおすすめです。

 

まとめ

 

さて今回は、土地の評価額を下げる方法とは？というテーマで、効果的な相続税対策について詳しく解説してみました。土地の評価額は、賃貸物件を建てて人に貸す事で下げる方法が一般的ですが、その他にも色々な方法があるという事がお分かり頂けたのではないでしょうか。

特に、依頼する税理士によっても土地の評価額は左右されるので、出来るだけ相続税専門の税理士を選び再評価してもらう事で、思ったよりも評価額が下がるケースも多いのです。相続税対策で困っている人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

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