老後の資金確保の方法として、不動産投資が最近では人気を集めています。しかし、初心者だと不動産投資と聞くと難しいと感じるかもしれませんね。
そこで今回は、不動産投資はどのような仕組みで収益に繋がるのか、初心者でも分かりやすく解説していきたいと思います。不動産投資に興味がある人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
不動産投資とは
それでは早速、不動産投資とはどのようなものなのか、解説していきましょう。不動産投資とは、不動産である宅地や建物に対する投資で、主に不動産を購入してそれを他人に貸す事で家賃収入を得る事を指します。
不動産投資は、ハイリスクと思われがちですが、実はミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われており、老後の資金確保として始める人が多いのです。
不動産投資の種類
では次に、不動産投資の種類について解説していきましょう。不動産投資には、主に5種類あります。
ワンルーム投資
まず1つ目は、分譲マンションなどの1室のみを購入して、第三者に貸し出す事で収益をあげるものです。投資資金は少額で済みますし、1室のみの購入なので1か所の地域に限定せず、色々な地域の物件を保有して、運用する事も出来ます。
一方で、規模を拡大させるためには、物件探しなどに多少時間がかかる為、投資効率は若干悪くなります。
アパートやマンションの一棟買い
2つ目は、アパートやマンションの一棟買いというものです。一棟買いなので、初期投資資金は億単位となりますが、一度の投資で大きな資産を得る事ができるので、投資効率がよく収益もあげやすいのが特徴です。
しかし、ワンルーム投資と違い、分散投資が出来ない為、震災などで被害にあった場合は、大きな痛手を負う可能性があります。
一戸建て
3つ目は、一戸建てを購入して、貸し出すという運用方法です。中古の一戸建て住宅は、地域や築年数によって500万円未満で購入する事が可能です。少ない資金で始められるのがメリットと言えるでしょう。しかし、中古購入なので多少のリフォームなどが必要で、地域の需要を見極める事が重要でもある方法です。
シェアハウスや民泊
4つ目は、シェアハウスや民泊として貸し出すというものです。シェアハウスは、ファミリー向けの住宅などで、複数の借主から家賃を得られるのが特徴です。
民泊は、一時的に宿泊施設として貸し出して運用し、宿泊費として受け取ります。この方法は、地域によって条例や規則が決められている場合があり、始める前に確認する事が大切です。
土地を貸す
そして5つ目は、土地を貸して収益をあげるというものです。保有している土地のみを貸し出して運用する方法で、「底地投資」とも言います。
主に、コンビニ事業用地や商業施設所業用地として、利用するケースが多いです。建物と違い、土地は劣化する事がないので、改修などに費用がかからないというメリットがあります。
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不動産投資で収益が出る仕組み
それでは次に、不動産投資で収益が出る仕組みについて解説していきたいと思います。投資をするなら、どちらが自分に合っているかを見極める事が重要です。
キャピタルゲイン
まず1つ目は、キャピタルゲインです。キャピタルゲインとは、不動産を購入価格より高く売却出来た際の利益の事を指します。安値で購入した保有財産の価格が上昇した時に、それを売却して利益を得るのです。
インカムゲイン
そして2つ目は、インカムゲインです。インカムゲインとは、保有している財産を保持したままで得られる収益の事です。不動産において、大家となって物件を保持し、管理しながら第三者に貸し出す事で、家賃収入を得ます。
売却する必要がなく、保有しているだけで収益が発生します。また、家賃だけでなく、エレベーターや駐車場の維持費など、家賃の一部で徴収する共益費も収益となります。
不動産投資のメリット・デメリット
では次に、不動産投資のメリットとデメリットをご紹介していきましょう。
メリット
不動産投資のメリットとしては、下記のようなものが挙げられます。
・多額の自己資金は必要なく資産に出来る
・株と異なり、現物資産で価値がなくならない
・所得税や相続税などを節税する事が出来る
デメリット
不動産投資のデメリットとしては、下記のようなものが挙げられます。
・現物不動産投資の場合、投資対象が少ない
・現金が必要な時に換金化しづらい
・不動産価格の下落
・不動産の老朽化
・空室や滞納のリスク
不動産投資の始め方
それでは最後に、初心者でも分かりやすい不動産投資の始め方をご紹介していきたいと思います。
物件の選び方
不動産投資を始める際は、まず不動産投資物件を選ぶ事から始まります。物件は、以下の方法で探すのが一般的です。
・インターネットで探す
・不動産会社を通して探す
・競売物件から探す
そして、物件を探す時は以下の条件を踏まえて探すと良いでしょう。
・物件の利便性が良い
・管理やメンテナンスがしっかりしている
・設備が新しい
・物件のあるエリアの地価が高い
不動産投資のローンの利用方法
そして物件が決まったら、不動産投資に必要な書類を揃えます。
・登記簿謄本
・物件概要書
・物件情報の書類
・キャッシュフロー試算表
・物件取得関連費用概算表
・固定資産税評価証明書
・取引事例
・源泉徴収票、確定申告書
上記の書類を金融機関に提出し、審査が通れば融資が行われ物件を購入します。無事に物件が購入出来たら、不動産投資を始めましょう。
まとめ
さて今回は、不動産投資の仕組みについて、初心者でも分かりやすく解説してきました。不動産投資は難しく感じますが、仕組みは意外とシンプルです。自分に合った投資方法を選び、最初は小さく始めるのがおすすめです。
これからの時代、様々な収入口を確保することが大切になってきますので、不動産投資に興味がある人はぜひ参考にしてみてくださいね。
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現在、不動産業界などで話題となっている、「2022年問題」というのをご存知でしょうか？2022年に、「生産緑地」全体の約8割にあたる面積の営農義務が終了する中で、土地の価格の急激な下落や周辺マンションの価値の下落などの影響が懸念されているのです。
今回は、不動産の「2022年問題」についてや、生産緑地解除によってどのように変化するのかについて詳しく解説していきたいと思います。
2022年問題とは？
それでは早速、2022年問題とは具体的にどのようなものなのかについて解説していきましょう。先ほども軽くご紹介した通り、2022年に生産緑地が営農義務が終了する事になっています。
これに伴い、固定資産税や相続税の優遇措置がなくなり、土地が一斉に売却されて価格が下落するという仮説があるのです。この2022年問題を、より具体的に説明すると「生産緑地の2022年問題」と言えます。
都市圏の市街化区域にある農地は、「生産緑地」と「宅地化農地」に分けられていて、各自治体から「生産緑地」と指定された土地に関しては、固定資産税が一般農地の水準になり、相続税の納税猶予が与えられるというメリットがあります。
生産緑地の指定は、1991年から開始され、2022年には多くの土地が指定から30年が経過します。生産緑地は、指定から30年経過するとその土地を売却する事が出来るようになるので、条件を解除された農地がマンション用などの土地として大量に売りに出される可能性が高いと言われているのです。
その結果、不動産自体の地価が暴落して、賃貸不動産の空室が増えると予想されており、この予想される状況の事を2022年問題と呼びます。
生産緑地とは？
では次に、2022年問題に大きく関わる、生産緑地について解説していきましょう。生産緑地とは、都市計画による地域地区である、生産緑地地区の事を指します。市街化区域内の500㎡以上の農地または山林で、営農が継続可能な一定の要件を満たすものについて、地方公共団体が指定した土地の事を生産緑地と呼びます。
一定の要件は、下記の通りとなります。
・良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの。
・500㎡以上の面積があるもの。
・農林業の継続が可能な条件を備えているもの。
一般的に、市街化区域内の農地等は、固定資産税や都市計画税について宅地並みの課税を受けますが、生産緑地はその対象とはならず農地並みの課税となります。
しかし、生産緑地は、税法上で優遇されている事から、自由に売買する事が制限されており、農地用としての利用が義務付けられています。原則として、30年間は農地等から宅地転用が出来ず、建物建築などをする場合は市町村長の許可が必要になります。
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生産緑地解除が不動産に与える影響とは？
では次に、生産緑地解除が不動産に与える影響について、解説していきたいと思います。
宅地の過剰供給で地価が下がる
まず1つ目は、宅地の過剰供給で地価が下がるという事です。生産緑地の指定が解除されれば、宅地として一斉に土地が売却される可能性があり、この事により土地の過剰供給が発生し地価が下がってしまうのです。
供給量が増えれば、それだけ土地の値下げ競争が起こる可能性も高いですよね。また、生産緑地の所有者には高齢者が多く、農業を継続できないケースも多いと考えられます。そのため、土地を所有し続けるよりも、土地を売るという選択をする人が増えてもおかしくないのです。
中古マンションの価値が下がる
2つ目は、中古マンションの価値が下がるという事です。生産緑地の指定解除は、地価の下落だけでなく、周辺の中古マンションの価値も下がる可能性があります。本来、生産緑地の農地が営農を辞める場合は、原則として市町村が時価で買い取ることになっています。
しかし、財政難などで市町村が買い取れない場合もあります。こうした場合、農業従事者に対して売買の斡旋がなされる事になっていますが、買い手が付かないことも多く、そのような場合は土地所有者が業者を通じて個人や企業などへ売却を検討するケースもあるのです。
その結果、多くの土地が市場に出回ることになり、購入された土地に新築マンションが建てられる事になります。そして数年後には、周辺の中古マンションは売れにくくなる可能性が高いというわけなのです。
郊外のファミリー向け物件が影響を受けやすい
そして3つ目は、郊外のファミリー向け物件が影響を受けやすいという事です。ファミリーの場合、車を持っている事が多いため、駅から離れた場所でも賃貸としての需要があります。
そのため、生産緑地の地主が、跡地にファミリー向けの賃貸物件を建てれば、すでに郊外にファミリー向けの物件を所有している人にとっては、空室が目立つようになってしまい、賃料の下落が高まるというリスクがあるのです。
2022年問題に対する国の対策
それでは最後に、2022年問題に対する国の対策について解説していきましょう。国の対策としては、税制改革に合わせて農地が一斉に売り出されるリスクを軽減させるため、下記のような対策が行われています。
・生産緑地法の改正で、優遇の延長を行う。
・都市農地賃借法で、生産緑地を貸しやすくする。
・建築規制の緩和で、営農以外の選択肢を増やす。
まとめ
さて今回は、不動産に影響が出ると懸念されている「2022年問題」について、詳しく解説してきました。専門家の間でも、様々な議論がなされている2022年問題。
偏った情報に惑わされることなく、冷静に時期を判断する事が重要です。国の対策の動きにも敏感になり、今後の動きにアンテナを立てながら土地の売買を進めていくと良いでしょう。
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自分の土地であっても、希望通りの建物を建てられるとは限りません。建築基準法によって、建築可能な建物の大きさや種類が制限されているからです。
この記事では、これから家を建てる人やリフォームする人に、最低限知っていただきたい建築基準法の基礎知識について解説します。ぜひ最後までご一読ください。
建築基準法って何？
建築基準法とは簡単にいえば、建物に関する基準を定めた法律です。住民の生命や財産を守ることを目的に制定されました。もし、危険な建築物を制限なく建ててしまったら、事故や倒壊などにより死傷者が出るかもしれません。建築基準法では住む人の安全を守るために、建物の規模や種類、道路との接地面積など、細かな規定を定めているのです。
規制の内容は「単体規定」と「集団規定」に分けられます。単体規定では建物の安全を確保するためのルールを、集団規定では健全な環境を確保するためのルールを定めています。
最低限知っておきたい法規制
建築基準法の内容について確認しましょう。これから家を建てる人が最低限抑えるべき法規制について解説します。
用途地域
建築できる建物の種類や規模は地域ごとに決められています。商業施設や大規模な工場、住居などが同じ地域にごちゃごちゃに混在しては、互いの環境や利便性が悪くなってしまいます。そこで、調和の取れた街づくりや住み心地を守るために、行政の指示で地域ごとに建物の用途を制限しているのです。
この用途別のエリア分けを「用途地域」と呼びます。用途地域は全部で13種類。コンビニすら建てられない住居系の用途地域があれば、工場のみを建築可能とする工業系の用途地域もあります。土地選びの際には、その土地がどの用途地域に分類されるのかを必ず確認しましょう。
あらかじめ用途地域を知ったうえで土地を選べば、「閑静な住宅街だと思って購入した土地だったのに、第二種住居地域だったために後々パチンコ店が建ってしまった…」といった失敗を避けられます。
インターネットの検索エンジンで「地域名 用途地域」「地域名 都市計画図」と検索すれば、用途地域を調べられますよ。ぜひ一度ご確認ください。
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建物の規模に関する規制
建築基準法では以下の基準をもとに、建物の規模を規制しています。
・建ぺい率
・容積率
・高さ制限
一つずつ内容を確認しましょう。
建ぺい率
建ぺい率とは敷地面積に対する1階面積の割合のこと。建物を上空から見たときの敷地と建物の割合を「建ぺい率」とも説明できます。建ぺい率を制限する目的は日当たりと安全の確保のためです。もし規制がなく、誰もが土地ギリギリまで家を建ててしまったら、日当たりや防災面に問題が生じてしまいます。
そのため、法律で敷地と建物の割合が決められてわけです。割合は用途地域によって異なり、住居系用途地域の建ぺい率は30〜60%。仮に「建ぺい率50%」と制限された土地が100㎡だったとすれば、建築面積は50㎡までとなります。
容積率
容積率とは土地に対する建物の延床面積の割合のこと。延床面積とは建物各階の床面積を合計した数値を指します。
たとえば100㎡の土地で「容積率80%」と制限されている場合には、「1階40㎡・2階40㎡」、「1階50㎡・2階30㎡」などとなります。容積率を制限する目的は人口をコントロールするためです。
もし容積率の制限がなく、小さな土地に高層マンションが乱立すると、その土地の人口は過密化してしまいます。そこで容積率に規制をかけ、人口の集中を防いでいるのです。逆に過疎化が進んでいる地域では、容積率を緩和して人口増加に繋げるなどの対策が取られています。
高さ制限
建ぺい率や容積率とともに大切なのが、高さ制限です。高さ制限とは読んで字の如く、建物の高さの制限のことです。隣家や前面道路の日当たり、風通しなどを悪化させないよう、建物の高さには制限がかけられています。高さ制限には例として下記の制限があります。
- 絶対高さ制限
- 斜線制限
- 日影規制
高さの制限も用途地域によって制限値が変わります。たとえば「絶対高さ制限」の場合には、第1種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域、田園住居地域内では建物の高さは10mまたは12m内と定められています。
接道義務
狭い土地に家を建てる場合にとくに注意が必要なのが「接道義務」です。建築基準法では、建築用の土地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があると定めています。
人や車の通行を確保するとともに、火災や災害時に緊急車両が入れるよう、このように定められているのです。とくに注意したいのは、旗竿地を購入するときです。竿に例えられる自宅と道路を繋ぐ道の幅は、道路と接する入り口部分だけでなく、道全体で幅員が2m以上必要です。
途中一箇所でも2mを下回る箇所がある場合には、建築不可になります。ですので、旗竿地を購入する場合には、間口となる道路すべての幅が2m以上あるか確認することをおすすめします。
まとめ
家を建てる人が最低限知るべき建築基準法について、かいつまんでご紹介しました。細かな法規制については住宅メーカーや建築士におまかせすれば良いでしょう。
とはいえ、法規制の基礎を知ってるか知らないかでは、受ける説明への理解度も変わるはずです。業者の説明を鵜呑みにするだけでなく、最低限の知識を身につけて積極的な家づくりを心がけましょう。自身がより納得できる家づくりに一歩近づけますよ。
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賃貸物件の情報を見ていると、間取り図というものが出てきます。この間取り図の見方が分からないと、どのような物件なのか正確に知ることが出来ません。
そこで今回は、間取り図の見方や記号の意味などを詳しく解説していきたいと思います。
タイプ別の間取り図の見方
それではまず、タイプ別の間取り図の見方からご紹介していきましょう。
1R・ワンルームタイプ
「1R・ワンルーム」は、キッチン部分と居室部分が分かれていない部屋の事を指します。また、ユニットバスが主流となっている事が多いです。全体的に部屋の面積が狭いので、冷蔵庫や洗濯機を置くスペースがあるのか確認する必要があります。
1K
「1K」は、2～4.5畳程度の広さの、独立したキッチンを持つ部屋の場合を指します。洋室とキッチンがドアで仕切られているのも特徴です。
1K(ロフト)
「1K(ロフト)」は、1階と2階部分を居室として使用でき、通常の1Kの部屋よりも若干家賃が高いのが特徴です。天井が高く、収納が広いので、人気のある物件が多いです。
1LDK
「1LDK」は、リビングダイニングキッチンとして8畳以上の広さがある部屋を指します。
2LDK
そして「2LDK」は、リビングダイニングキッチンとして、10畳以上の広さがある部屋を指します。
※リビングダイニングキッチンの記載方法は、不動産店によって違いがある場合があります。
窓の表現
では次に、窓の表現について解説していきましょう。
引き違い窓
引き違い窓は、サッシを横に滑らせて開閉する窓で、通風や採光に有効と言われています。
片引き窓
片引き窓は、1枚のサッシを横に引いて開閉する窓で、片側は固定されたサッシか壁になっています。
片開き窓
片開き窓は、ドアのように、左右どちらかを軸として窓枠を開閉する事ができ、室外に押し出す外開きと、室内に引き込む内開きがあります。
装飾窓
装飾窓は、窓枠にガラスが固定されていて、開閉できない窓になっています。通風は出来ませんが、防犯や防音に優れています。
縦すべり窓
縦すべり窓は、窓枠の上下にある溝に沿って、左右どちらかに開閉する窓で、外側に開くので網戸は室内側に設置されます。
面格子付窓
面格子付窓は、防犯を目的としていて、主に共有部に面する台所やトイレなどの小窓に設置されています。
シャッター
シャッターは、自然災害の対策や、防犯目的として窓の外側に取り付けてあります。
雨戸
雨戸は、防犯や断熱・遮光などを目的として、窓の外側に設置されます。マンションやアパートには、あまり設置される事はありません。
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扉の表現
では次に、扉の表現について解説していきましょう。
片開き戸
片開き戸は、左右どちらかを軸として、開閉する一般的な扉です。室外に押し出す外開きと、室内に引く内開きがあります。
両開き戸
両開き戸は、左右2枚のドアが中央で開閉する扉です。人通りが多いエントランスや、大きな荷物が通る機会の多い場所に設置されています。
親子扉
親子扉は、左右2枚のドア幅が異なる玄関に、設置される両開きの扉です。通常は、小さいほうの扉は鍵をかけて開かないようにしてあります。
引き違い戸
引き違い戸は、左右2枚もしくは、複数枚の戸を横に滑らす事で開閉する引き戸で、押入れやクローゼットなどに多く採用されています。
片引き戸
片引き戸は、1枚の戸を横に滑らせて開閉する引き戸で、開閉にスペースをとらないのが特徴です。
引き込み戸
引き込み戸は、1枚の戸を横に滑らせて、壁の中に引き込むタイプの片引き戸です。
アコーディオンカーテン
アコーディオンカーテンは、折りたたむように開閉する蛇腹状のもので、カーテンのように上から吊り下げられています。
折戸
折戸は、対になった2枚の戸を折りたたんで、横に滑らせて開くもので、開口部が広い場合は都の数を増やす事で調節できます。
2枚折戸
2枚折戸は、2枚の戸を折りたたみながら、横に滑らせて開くもので、クローゼットや浴室に採用されている事が多いです。
部屋の広さ
では次に、部屋の広さの表記について解説していきましょう。物件の間取り図には、部屋の広さの表として「㎡(平米)」「帖(畳)」が多く使われています。しかし、実際にどのくらいの広さなのか、分かりにくいですよね。
1平米は、1m×1mで計算する事ができ、例えば縦3.6m、横2.7mの部屋だとすると、縦と横をかけて9.72平米という事になります。また、不動産業界では、「1帖＝1.62㎡」という基準があり、これをもとに部屋の広さを表記しています。
部屋名・スペース名
それでは最後に、部屋名・スペース名について解説していきましょう。間取り図が分かりづらいと感じる理由として、英語の略語が多いというものがあります。特に部屋名やスペースは、ほとんどが略語で表記されている為、悩む人も多いでしょう。
・MBR：「Main Bed Room」の略で主寝室の事です。また間取りの中で、最も広い洋室を指す事もあります。
・BR：「Bed Room」の略で、寝室もしくは洋室の事です。
・SR：「Service Room」の略で、居住用ではない多目的ルームの事です。
・UB：「Unit Bath」の略で、壁や天井・床が一体となった浴室の事です。
・WIC：「Walk in Closet」の略で、歩ける広さがある収納スペースの事です。
・SIC：「Shoes in Closet」の略で、玄関横の収納スペースの事です。
・RBL：「Roof Balcony」の略で、階下の屋根を利用したバルコニーの事です。
・RF：「Roof Floor」の略で、ロフトの事を指します。
・PS：「Pipe Shaft」の略で、水道管や電気の配線などを通す、配管スペースの事です。
・LDK：「Living Dining Kitchen」の略で、居間と食事スペース・台所が一体となった空間の事です。
まとめ
さて今回は、間取り図の見方や記号の意味を詳しく解説してきました。賃貸物件情報では、今回ご紹介した略語や記号が多く記載されています。
理想通りの物件を探すためには、このような間取り図の見方や記号の意味をしっかり覚えておくと便利です。これから、賃貸物件の間取り図を見る機会がある人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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不動産営業と聞くと、マンション・戸建ての販売や賃貸住宅の仲介をする仕事というイメージがあるのではないでしょうか。大きな金額を動かす不動産営業は、ほかでは得られない大きなやりがいがあります。今回は、不動産営業の仕事内容、やりがいについて詳しく解説します。
不動産営業の主な仕事内容3つ
不動産営業と一口にいっても、仕事内容は多岐にわたります。
- 不動産の販売
- 不動産賃貸の仲介
- 不動産販売の仲介
上記3つについて、どのような仕事内容なのかみていきましょう。
不動産の販売
不動産販売の仕事では、自社で所有している戸建て住宅や土地、投資用のマンションなどの不動産を販売します。営業手法は、飛び込みやテレアポがメインです。アポイントが取れたら実際に要望をヒアリングし、最適な提案を行います。
不動産販売では、売上目標のノルマが設定されることが多いです。契約できれば高いインセンティブを得られ、実績により給与が上がる傾向にあります。不動産商品は高額ですぐに契約に至るわけではないため、「いま購入するメリット」をしっかりと伝えられる営業スキルが必要です。
不動産賃貸の仲介
不動産賃貸仲介の仕事では、賃貸マンションや賃貸アパートなどを借りたい人と、物件の管理会社とのあいだに入って提案し、契約を進めます。入居を希望する顧客に物件を紹介・契約するだけでなく、内覧の付き添いなども行います。
見込み客に対し営業活動を行うため、不動産販売に比べ成約率が高く、個人にノルマを課されるケースは少ないです。内覧の同行には車で移動することもあり、普通自動車運転免許を持っているとよいでしょう。「部屋を借りたい」と希望する顧客への反響営業のため、ハードな営業は避けたいという人にも適しています。
不動産販売の仲介
不動産販売仲介の仕事では、個人や企業が所有する不動産を代理で販売します。不動産を買いたい人と、売りたい人の仲介役です。自社の物件を販売するわけではないため、売却希望の不動産を探すところからスタートします。
不動産の仕入れから提案、契約までを一貫して担当するため、ほかの不動産営業よりも難易度が高いです。営業手法は飛び込みやテレアポがメインで、ノルマが設定されるのが一般的です。
まずは販売する物件を募集する広告を作り、ポスティングをして不動産を売りたい人を探します。販売する物件を見つけたら買い手への営業を行い、クロージングまで行います。資料の作成や金額の交渉などを、一人で行うのが特徴です。
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不動産営業で感じられるやりがい3つ
不動産営業では、どのような点にやりがいを感じられるのでしょうか。
- 人生の一大イベントに携われる
- 大きな金額を動かせる
- さまざまな人に出会える
上記3つのやりがいについて、それぞれご紹介します。
人生の一大イベントに携われる
不動産の商品は高額なものが多く、顧客は大きな決断をしなければなりません。家を買ったり借りたりする点では、人生の一大イベントとなるでしょう。
信頼を得て契約に結びつけられれば、感謝されこの先長く付き合っていくこともあります。実際、「ありがとう」と言われたときに喜びを感じる、と挙げる不動産営業の人は多いです。
そのため、人生設計や悩みなどを深くヒアリングし、的確なアドバイスをすることが求められます。賃貸の場合は売買ほど金額は大きくありませんが、生活の大部分を占める家選びに関わる点では、同じやりがいを感じられるはずです。
大きな金額を動かせる
不動産売買では、数千万円単位の大きな金額を動かします。自分の営業スキル次第では、金額が数億円となることも。大きな金額や顧客の満足度向上など、成果をわかりやすく可視化することが可能です。1件の契約で店舗や企業の売上に大きく貢献できる点は、不動産営業の大きな魅力といえるでしょう。
さまざまな人に出会える
不動産営業は年齢や性別、職業などに関わらずさまざまな人の生活に関わる仕事です。その場限りではなく、同行して物件を見回ったり提案をしたりするなかで、不動産に関わる話だけでなく顧客の趣味やこれまでの思い出など、雑談も交えながら多くの話をします。
信頼度を上げられると、別の顧客を紹介してもらえることもあり、プライベートでの付き合いに発展することも。人とのつながりを密に感じられるのも、不動産営業の魅力のひとつです。人と接するのが好きな人にも、適しているでしょう。
不動産営業が向いている人
不動産営業の仕事に向いているのは、以下のような人です。
- コミュニケーション能力が高い
- 前向きに学ぶ姿勢がある
顧客の要望をヒアリングし、最適な提案をする必要がある不動産営業では、コミュニケーション能力が欠かせません。契約を取るという目的だけでなく、顧客の目線に立ってコミュニケーションできる人は向いているでしょう。
不動産営業では物件の情報だけでなく、法律や資産運用などさまざまな知識が必要です。専門知識を意欲的に身につける姿勢がある人は、向いているといえます。
まとめ
不動産営業の主な仕事には、不動産販売・賃貸仲介・販売仲介の3つがあり、それぞれ仕事の範囲やノルマの有無、求められるスキルなどが異なります。
また大きな金額を動かせるだけでなく、人生の一大イベントに携わることができ多くの人と出会えるのも、不動産営業で感じられるやりがいです。顧客の人生の節目に関わる重要な役割に興味がある方は、ぜひ不動産営業を検討してみてください。
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市場価格よりも、安い価格で購入することが出来ると言われている競売物件。マイホームの購入は、それだけでも大きな買い物ですので、出来るだけ良質で価格の安いものを購入したいと思いますよね。
そこで競売物件の購入を検討する人もいますが、一般的な中古住宅の購入方法との具体的な違いや、注意点があるのかなど疑問があると思います。
今回は、競売物件の購入方法と注意点について、詳しく解説していきたいと思います。競売物件の購入を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
競売物件とは？
それではまず、そもそも競売物件とはどのようなものなのかについて解説していきましょう。競売物件とは、その物件を所有していた人が、何らかの理由から物件の代金を支払えなくなり、入札方式で購入者を募るようになった物件のことを指します。
競売物件には、「マンション」「一戸建て」「土地」「事務所」「店舗」など様々なものがあり、銀行などの債権者による申し立てで競売にかけられます。オークションのような形で、一番高く買ってくれる人に物件を売却して、その代金は債務の返済に充てられます。
競売物件を購入するメリット・デメリット
では次に、競売物件を購入するメリット・デメリットをご紹介してきましょう。
メリット
競売物件では、購入価格の安さが最大のメリットと言えるでしょう。競売物件がある地域によって、多少の差はありますが、ほとんどの競売物件は一般的な通常査定の6～7割程度の価格で購入することが出来ます。
競売物件の落札者は、ほとんどは不動産業者ですが、物件への入札は一般の人でも参加は出来ます。
デメリット
では次に、競売物件を購入する時のデメリットをご紹介していきます。競売物件のデメリットとしては、一般の物件とは異なり売主がいないという事です。この売主がいないという部分が、価格を安く見積もられている理由にもなっているのです。一般的な物件では、売主がいますよね。
売主は、新しい所有者の入居日までに、物件の状態を整えておく義務があります。そのため、物件の内見も出来ますし、引き渡しもしっかり行われるのが一般的です。
しかし、競売物件の場合は、売主がいないので、物件の内見も出来ず、引き渡しがありません。競売物件を購入した場合は、所有者が移転するのみで、その後の物件の整備は購入者が行う事になります。
たとえ、屋根などに破損があったり、土台がぐらついていた場合でも、購入者が費用を出して修繕する必要があるのです。このような、競売物件ならではの特殊な部分が、デメリットとして挙げられるでしょう。
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競売物件の購入方法
それでは次に、競売物件の購入方法をご紹介していきましょう。競売物件を購入したい時は、住みたい地域が決まっている場合は、その地域を管轄する裁判所の物件情報で探します。
また、全国各地の競売情報を見たい場合は、一度に検索できるサイトもあるので利用すると分かりやすいでしょう。そして、購入したい物件が見つかったら、オークション形式で入札を行います。
競売物件を購入する時の注意点
では最後に、競売物件を購入する時の注意点をご紹介していきたいと思います。
入手できる物件情報が少ない
まず1つ目の注意点は、入手できる物件情報が少ないという事です。一般的な中古物件の場合は、内見が出来るなど一定の物件情報を得ることが出来ますよね。しかし、競売物件の場合は、内見が出来ないので一般的な中古物件に比べると、入手できる物件情報が少なくなるのです。
瑕疵担保責任がない
2つ目の注意点は、瑕疵担保責任がないという事です。競売物件の場合は、物件に隠れた欠陥が見つかっても、購入者が費用を出して修繕する必要があります。そのため、競売物件を購入する際は、物件を利用できるようにする為の費用などを、購入費用と合わせて見積もっておく必要があります。
住宅ローンが組みづらい
そして3つ目の注意点は、住宅ローンが組みづらいという事です。競売物件の場合は、通常とは異なる申し込み手続きが必要で、住宅ローンの組み方などをアドバイスしてくれる専門業者がいないと、競売の経験がない個人には、ハードルが高いでしょう。
まとめ
さて今回は、競売物件とはどのようなものか、また購入方法や注意点などを詳しく解説してきました。競売物件は、一般的な中古物件とは違い、購入方法もオークション方式を採用していて、個人での取引はハードルが高いかもしれません。
競売物件を購入する際は、通常の物件情報よりも入手できる情報が少ないので、住宅ローンの組み方などの知識も必要です。実際に入札する際は、競売物件の専門業者に相談すると安心です。
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通常、賃貸住宅を契約する際は、連帯保証人を立てなければなりませんよね。最近では、様々な理由から、連帯保証人を立てられない人が増えていて、連帯保証人を立てる代わりに、家賃保証会社に加入すれば保証人を立てず、緊急連絡先で大丈夫というケースが多くなってきています。
しかし、連帯保証人と緊急連絡先では、具体的にどのような違いがあるのか分からないという人が多いのではないでしょうか？そこで今回は、賃貸契約に必要な「連帯保証人」と「緊急連絡先」の違いについて、詳しく解説していきたいと思います。
連帯保証人とは？
それでは早速、連帯保証人とはどのようなものなのかから、解説していきましょう。連帯保証人とは、入居者が家賃などを支払えない状況になった場合、家賃を肩代わりするなど入居者と同等の責任を負う人の事を指します。
そのため、契約者の財産に関わらず、家賃の支払いを契約者が拒否した場合は、貸主から連帯保証人に家賃を請求することが出来るのです。このように、連帯保証人はかなり厳しい責任を負う事になります。
緊急連絡先とは？
では次に、緊急連絡先とはどのようなものなのか解説していきましょう。緊急連絡先とは、連帯保証人とは違い、あくまで「緊急時の連絡先」という位置づけなので、家賃などの支払を契約者が拒否した場合でも、金銭保証の責任は必要ありません。
賃貸住宅の入居中に、何らかの事情で緊急の要件が発生した場合に、本人以外に連絡のつく連絡先のことを言います。緊急連絡先に記載した場合、契約者に何かあった場合に、代わりに部屋の立会いなどは求められる事がありますが、この場合も拒否権があり強制力はありません。
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緊急連絡先に電話がかかってくるケースとは？
それでは次に、緊急連絡先に電話がかかってくるケースは、どのような場合なのかについてご紹介していきたいと思います。
本人の折り返しを待っていられない場合
まず1つ目は、本人の折り返しを待っていられない場合です。例えば、契約している賃貸住宅で火災が発生した場合などは、これに該当します。賃貸住宅で火災が発生した場合は、大家さんや消防から契約者本人の携帯電話に、安否確認の連絡が入るようになっています。
この時、万が一まだ建物内にいる場合は、すぐに避難してもらう必要があるからです。このような緊急事態の時に、何らかの理由で契約者本人と連絡が取れない場合に、緊急連絡先に電話がかかってくることがあるのです。
また、火災だけでなく大きな地震が発生した場合など、契約者の安否確認が必要な事が起きた場合に、本人の折り返しを待てない状況では、緊急連絡先に電話がかかってきます。
本人に全く連絡がとれない場合
そして2つ目は、本人に全く連絡がとれない場合です。賃貸住宅を契約して入居している間は、大家さんや管理会社から契約者本人に連絡がつくようにしておく必要がありますが、大家さんや管理会社から何度も連絡を入れているにも関わらず、本人からの折り返しが一向にない場合は、緊急連絡先に電話がかかってきます。
火災や地震ほどの緊急性はないにしろ、連絡がつかないままでは困ります。例えば、賃貸借契約の更新の時期だったり、一斉清掃などの事務連絡、近隣からの苦情などがこれに該当します。
このような場合に、契約者本人に何度も連絡を入れているにも関わらず、本人から折り返しがない場合は、緊急連絡先に電話がかかってきます。
連帯保証人と緊急連絡先の具体的な違い
それでは最後に、連帯保証人と緊急連絡先の具体的な違いについて解説していきたいと思います。連帯保証人と緊急連絡先の具体的な大きな違いは、責任の範囲です。
連帯保証人は、最初に解説した通り、入居者が家賃を支払えない状況になった場合、肩代わりして支払う義務があり、責任はとても重いです。それに比べて緊急連絡先は、あくまで緊急時に確実に連絡がつく連絡先なので、家賃の支払いなどの責任はありません。
入居者と連絡がつかない際の代理人という立場なので、緊急連絡先では連帯保証人に比べると責任の範囲は狭くなるというのが、具体的な大きな違いと言えるでしょう。
連帯保証人と緊急連絡先の条件
連帯保証人の場合は、基本的に「3親等以内の血縁関係がある、仕事に就いている方」と言われる場合が多いです。緊急連絡先の場合は、血縁関係もなく、友人等でも可能の場合もあれば、3親等以内の親族の方でお願いされることもあります。どちらの場合も、入居申込の際にしっかりと確認しておいた方が良いでしょう。
まとめ
さて今回は、賃貸契約に必要な連帯保証人と緊急連絡先の違いについて、詳しく解説してきました。連帯保証人は、入居者と同等の責任を負う必要があり、家賃などの支払が滞っている場合は代わりに支払う義務があります。
しかし、緊急連絡先の場合は、あくまで緊急時に連絡が付くことが重要なので、家賃などの支払義務はなく責任はそれほど大きくありません。確実に連絡がつくように、緊急連絡先には身内を記載する人が多いですが、特に難しい審査があるわけではないので、誰でも緊急連絡先として申請することができる可能性があることを覚えておくと良いですね。
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賃貸物件に住んでいると、ほとんど2年で契約更新がありますよね。では、どうして賃貸物件の契約期間は2年が多いのでしょうか？今回は、賃貸の契約期間に2年が多い理由、そして更新料や途中解約の違約金について詳しく解説していきたいと思います。
賃貸の契約期間に2年が多い理由
それでは早速、賃貸の契約期間に2年が多い理由から解説していきましょう。賃貸の契約期間に2年が多いのは、借地借家法29条によるものが大きいと考えられます。
普通借家契約では、契約期間が1年未満の場合、借地借家法29条で「期間の定めがない建物の賃貸借」とみなされ、期間の定めがない建物の賃貸借になると、「賃貸を解約する場合は、1ヶ月前に連絡する事」という決め事自体もなくなります。
こうなると、その賃貸物件を管理している管理会社や大家さんにとっては、契約内容があいまいになり大変不利な状態になると言えるでしょう。そのため、多くの賃貸物件では1年未満で貸し出すところは基本的にはありません。
しかし、借りる人のサイクル的な事を考えると、3年では長いという考えもあり、現在では賃貸の契約期間は2年が多いという現状になっています。
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契約期間の更新の際の流れや更新料について
それでは次に、契約期間の更新の際の流れや、更新料について解説していきましょう。
契約更新に必要な書類
まず、賃貸の契約を更新する際は、必ず契約更新に必要な書類を準備する必要があります。契約更新に必要な書類に関しては、貸主や不動産会社によって多少異なります。自動更新の場合もあります。
しかし、多くの場合は契約当初の契約書、印鑑などは必ず必要になってくるでしょう。ただし、契約更新の際は入居者や連帯保証人が変わらない場合でも、契約を巻きなおすケースがあるので注意しましょう。
更新完了までの流れ
では次に、契約更新完了までの流れをご紹介していきましょう。契約更新完了までの流れは、一般的にはまず契約満了の1ヶ月前くらいに、不動産会社や貸主から「契約更新について」という内容の書面が送付されてきます。
契約を更新する場合は、その書面を確認し、賃料の改定などに関する条項も確認し、通知に従って指示された各種書類、保険費用などを準備して更新を完了させます。
更新料について
そして、更新料についてですが、賃貸物件の更新にかかる更新料に関しては、最初にその賃貸物件を契約した時に交わした契約内容によります。
更新のたびに更新料がかかる物件もあれば、更新料がかからない物件もあるので、最初から契約更新をしたいと思っている場合は、最初に入居する際に更新料の有無もしっかり確認しておきましょう。
賃貸の途中解約すると違約金が必要？
賃貸物件に住んでいて、契約期間はまだ残っているけれど、何らかの理由で途中で退去したいというケースもあります。このような場合、途中解約をしたら違約金が発生するのか気になりますよね。
まず結論から言うと、途中の解約に関しては基本的には違約金は発生しない事がほとんどです。普通借家契約では、2年契約で入居したとしても、必ず2年間は住まなくてはならないという事ではありません。
そのため、半年や1年で退去しても問題はないのですが、賃貸物件を契約する際は契約書を交わしますよね。その際に、短期違約金や解約の予告期間というものが定められています。短期違約金は、半年から1年以内に退去の場合は、1ヶ月分の賃料がかかるなどが相場です。
予告期間は、賃貸物件それぞれによって異なるのですが、通常は1ヶ月～2ヶ月前に解約の予告をする必要があるという記載があります。解約の予告期間さえしっかり守っていれば、通常は違約金は発生しない場合が多いので安心してください。
まとめ
今回は、賃貸の契約期間に2年が多い理由、そして更新料や途中解約の違約金が必要なのかについて解説してきました。賃貸の契約期間に2年が多いのは、入居者のライフサイクルも考慮し、貸主や管理会社にとっても不利な条件にならない為の期間だという事が分かりましたね。
また、途中で解約した際の違約金は一般的には発生しないことが多いですが、契約の際に契約書を必ず確認しておきましょう。更新料の有無も、賃貸物件によって様々なので入居時に確認しておく事をおすすめします。
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不動産会社と聞くと、不動産売買の仲介を行うというイメージがありますよね。しかし、一口に不動産会社と言っても、いくつかの種類に分かれており、役割もそれぞれ違うのです。
不動産会社なら、どこでも不動産売買の仲介が出来るというわけではありません。そこで今回は、不動産会社にはどのような種類があるのか、そしてそれぞれの役割について解説していきたいと思います。
不動産会社の種類
それでは早速、不動産会社の種類からご紹介していきましょう。ここでは、4つの種類に分けて解説していきます。
開発会社
まず1つ目は、開発会社です。開発会社とは、不動産物件の開発・建築に特化した不動産会社の事を指します。そして、開発会社の中でもさらに、得意分野によって種類が分かれています。
例えば、商業用施設や工場などを含む、建築分野全般を扱う「総合デベロッパー」、マンション建築に特化した「マンションデベロッパー」、一戸建てに特化した「ハウスメーカー」というように、開発会社の中でもそれぞれ特化した分野ごとに役割が分かれているのです。
販売代理会社
2つ目は、販売代理会社です。販売代理会社は、開発会社が開発・建築した不動産物件を、販売する為の窓口になる不動産会社です。その中でも、同じグループの開発会社の物件のみを扱う「専属会社」と、様々な開発会社の物件を扱う「受託会社」に分かれています。
仲介会社
3つ目は、仲介会社です。仲介会社は、主に中古の不動産物件の売買や仲介を扱う不動産会社です。不動産を売りたい側と買いたい側や、不動産を貸したい側と借りたい側の仲介を主な業務内容となっています。また、物件の査定や相場情報の収集、不動産売買や賃貸に関する業務なども行います。
管理会社
そして4つ目は、管理会社です。管理会社とは、不動産物件の清掃やメンテナンス、住民管理などの管理業務を請け負う会社を指します。住民の生活維持に関する業務を幅広く行っており、清掃などの短期的な日常業務から、修繕積立金の管理や修繕計画の立案・実施などの長期業務も行います。
一般的には、分譲マンションの管理業務代行を行いますが、賃貸物件や別荘地に特化した管理会社もあります。
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不動産購入に関わる不動産会社
それでは次に、不動産購入に関わる不動産会社の役割について解説していきましょう。
新築物件は販売代理会社
不動産購入で、新築物件を扱う場合は、マンションや一戸建てに関わらず、販売代理会社が窓口となります。その中でも、新築のマンションの場合は、開発会社と同じグループの販売代理会社が扱う事がほとんどです。
しかし、販売代理会社ではなく、開発会社が窓口になる事もあり、一戸建ての場合はハウスメーカーや工務店が一貫して窓口になる事もあります。
中古物件は仲介会社
中古物件の購入の場合は、多くの場合は仲介会社が窓口となります。仲介会社は、幅広いネットワークを持っているので、買主の希望を叶えるのに適しているのです。
不動産売却に関わる不動産会社
では次に、不動産売却に関わる不動産会社の役割を解説していきたいと思います。
売却手続きは仲介会社
中古の不動産売却を行う際は、仲介会社が手続き業務を行います。不動産売買における豊富な知識で、それぞれの物件に適した手続きを案内してくれます。仲介会社なら、中古物件の売買情報は共有されているため、強みを比較して選べるのも特徴です。
マンション売却は管理会社
そして、マンションの部屋を売却する場合に限っては、そのマンションの管理会社が売買の仲介を請け負っている場合があります。マンションの長期的な管理を行っている管理会社ですと、マンションのメリット・デメリットをしっかり把握しており、買主に対して正確な情報を伝えることが出来るからです。
しかし、管理会社は売買を専業にはしていない為、仲介会社に比べると相場よりも安く売られてしまう可能性もあるので注意が必要です。
まとめ
さて今回は、不動産会社の種類や、それぞれの役割について詳しく解説してみました。不動産会社と一口に言っても、それぞれ種類や役割があります。
得意分野を活かした不動産会社が、それぞれの分野で窓口となっているという事が分かりましたね。自分が、どのような不動産取引を行いたいかによって、適切な不動産会社を選ぶようにしましょう。
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