かぼちゃの馬車事件とは？不動産投資家が学ぶべき教訓を説明します。

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2023.03.31 / 最終更新日：2023.03.31

2018年頃に、社会問題にまで発展し大々的に報道された「かぼちゃの馬車事件」。そして、かぼちゃの馬車事件をはじめ、多くの不正融資事件が発生したのも2018年頃に集中しました。

その後、金融機関の融資姿勢が厳格化され、不動産投資に対してマイナスなイメージが広がる事になりました。今回は、金融機関の融資姿勢の厳格化に繋がったかぼちゃの馬車事件の内容や、不動産投資家が学ぶべき教訓というテーマで、詳しく解説していきたいと思います。

かぼちゃの馬車事件とは？

それでは早速、かぼちゃの馬車事件について解説していきましょう。かぼちゃの馬車とは、株式会社スマートデイズが運営していた、女性専用シェアハウスのブランド名ですが、当時かぼちゃの馬車はサブリース事業で不動産投資家に対して35年間の家賃収入を保証していました。

しかし、家賃収入を保証する契約を結んだにも関わらず、2017年に不動産投資家へ支払う賃料を減額請求し、2018年頃には経営破綻に陥ってしまいます。その結果、不動産投資家は多額の借金を抱える事態となり、社会問題にまで発展したのがかぼちゃの馬車事件です。

かぼちゃの馬車事件の重要ポイント

では次に、かぼちゃの馬車事件の重要ポイントについて解説していきましょう。

サブリース契約

まず1つ目は、サブリース契約です。サブリース契約とは、賃貸管理方式の1つでサブリース事業者が物件のオーナーから1棟まるごと一括で借り上げて、入居者に転貸する形態の事を指します。かぼちゃの馬車の運営会社であるスマートデイズは、不動産投資家とサブリース契約を結んでおり、これ自体は違法ではありません。

サブリース契約は、物件のオーナーにとって空室リスクや家賃滞納のリスクなどを避けられるメリットがあり、スマートデイズと契約した不動産投資家にとってはほぼ頭金なしで物件のオーナーになる事が出来る魅力的な契約だったと言えます。

しかしその一方で、サブリース契約は収益化が低下し一定期間後に家賃減額を求められる可能性があるというデメリットもあり、かぼちゃの馬車事件ではその部分が顕在化したとも言えるのです。

法外なキックバック

2つ目は、法外なキックバックです。スマートデイズは、サブリース事業での収益ではなく、工事の請負会社からのキックバックをコンサルティング費用として受け取っていました。

キックバック自体は違法ではありませんが、当時スマートデイズは通常建築費の2～3%程度がキックバックの相場と言われている中、建築費の50%という法外なキックバックを請求していたのです。

このため、本来ならば安く建てられるはずの物件の建築費が高額になり、結果として物件の所有者である不動産投資家が損をするという仕組みになっていたのです。

融資審査の書類改ざん

そして3つ目は、融資審査の書類改ざんです。通常、不動産投資では物件の購入にかかる登記費用や諸経費などは自己資金で調達するというルールがあります。

しかし、かぼちゃの馬車事件ではスマートデイズとスルガ銀行が結託し、個人の投資家たちが簡単に融資を受けられるように、審査書類の改ざんが常態化しており不動産投資家は頭金なしで物件を購入する事が出来るようになっていました。融資の審査に影響する、重要事項説明書や売買契約書なども改ざんしていたとされているのです。