サブリースとは？仕組みや注意点を説明します。

不動産投資において、所有している賃貸物件を一括で管理してもらい、定額の家賃保証を受けられるサブリース。魅力的な契約ですが、仕組みや注意点をしっかり確認しておかないとトラブルの原因に繋がります。

そこで今回は、サブリースとは？というテーマで、仕組みや注意点など詳しく解説していきたいと思います。サブリース契約を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

サブリースとは？

 

それでは早速、サブリースについて解説していきます。サブリースとは、所有している賃貸物件の管理を不動産会社などのサブリース会社に一括でお願いし、毎月定額の家賃保証を受けられるというものです。

サブリースを利用する事で、賃貸経営に付きものの空室リスクも、サブリース会社が空室状況に関わらず家賃保証してくれるので安定的に収入を得る事が出来ます。

 

サブリースのメリット・デメリット

 

では次に、サブリースのメリット・デメリットについて解説していきたいと思います。

 

メリット

サブリースのメリットとしては、下記のようなものが挙げられます。

・管理業務を一括で任せられる
・空室や滞納リスクを回避できる
・広告料や原状回復費用の負担軽減
・確定申告が簡素化できる
・相続税対策に有効

サブリースの最大のメリットは、空室や滞納リスクの回避と、管理業務を一括で任せられるという点でしょう。

賃貸経営で、空室が多くなれば見込んでいた家賃収入が得られなくなりますし、通常は家賃の回収や入居者募集などの管理業務も行わなければなりません。しかし、サブリースならば空室が発生しても家賃保証があり、賃貸経営に必要な管理業務も一括で任せておけるので安心です。

また、確定申告にかかる収支管理や原状回復費用の負担も、100%ではありませんがサブリース会社が行ってくれるので安心です。さらに、サブリースは相続税対策にもなり非常にメリットの多いものだという事が分かります。

 

デメリット

次に、サブリースのデメリットとしては下記のようなものが挙げられます。

・収益性が下がる
・入居者を選べない
・サブリース会社の倒産のリスクがある
・定期的な賃料の見直しが必要
・免責期間に注意する必要がある

サブリースでは、空室が発生しても家賃保証が受けられるメリットがありますが、全額オーナーのものにはなりません。家賃保証の相場は、だいたい80～90%程度と言われており、どうしても収益性は下がる事になります。

またサブリースでは、アパートの新築や入居者の退去後に免責期間が設けられる事が多く、この期間は家賃保証が行われないので注意が必要なのです。

 

サブリースを契約する際の注意点

 

それでは最後に、サブリースを契約する際の注意点について解説していきたいと思います。

 

家賃保証の割合の確認

まず1つ目は、家賃保証の割合の確認です。サブリースの家賃保証は、だいたい80～90%となっていますがサブリース会社によって異なります。そのため、サブリース会社によっては家賃保証の相場よりも低いケースもあり、しっかり確認しておく必要があるのです。

 

免責期間の有無

2つ目は、免責期間の有無です。先ほども触れましたが、サブリース契約では免責期間が設けられている事が多く、この期間がオーナーに対して家賃が支払われません。

通常は、1～3ヵ月程度の設定になっていますが、場合によってはそれ以上の免責期間が設けられているケースもある事から、免責期間の設定をしっかりと確認しておく事が重要です。

 

家賃保証見直しが何年ごとか

3つ目は、家賃保証見直しが何年ごとかを確認するという事です。サブリース契約では、入居状況の悪化などに備えて一定期間ごとに家賃の見直しができるという条文が記載されています。それが、何年ごとなのかを把握しておくようにしましょう。

 

途中解約について

4つ目は、途中解約についてです。サブリース契約書には、途中解約についての条文も記載されていて、その条文次第では円滑に解約できないケースもあるので注意が必要です。

一般的には、オーナーが貸主、サブリース会社が借主になり借主が保護される立場になる事が多い事から、事前にしっかりと確認しておきましょう。

 

修繕費用について

そして5つ目は、修繕費用についてです。サブリース契約では、サブリース会社が修繕費用をどの程度負担するかの内容が記載されています。

一般的には、簡易的な修繕はサブリース会社が負担し、経年劣化分などはオーナーが負担するなどのパターンがありますが、どのような範囲の修繕をサブリース会社が負担するのかを事前に確認しておかないと、高額な請求がなされる可能性もあるので注意しましょう。

 

まとめ

 

さて今回は、サブリースとは？というテーマで、仕組みや注意点など詳しく解説してみました。サブリース契約は、オーナーにとってもサブリース会社にとっても、メリットの多いものになります。

しかしその一方で、注意点などもいくつかあるので、サブリースを検討している人はぜひ参考にしてみてくださいね。

 

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