古民家再生投資とは？魅力や注意点を説明します。

近年、全国的に増えている空家ですが、その空家を活用して古民家再生投資という不動産投資を行う人が増えてきています。新たな投資手法として、古民家再生投資を行おうとしている人も多いと思いますが、具体的な魅力や投資を行う上での注意点などを知っておきたいですよね。

そこで今回は、古民家再生投資とは？というテーマで、魅力や注意点などを併せて解説していきたいと思います。

 

古民家再生投資とは？

 

それでは早速、古民家再生投資とはどのようなものなのか？という部分から解説していきましょう。古民家再生投資とは、簡単に説明すると空家となった住宅をリフォームして、宿泊施設や貸家などとして新たに活用できる状態にし、賃料や宿泊料金などによって収益化を図る投資手法の事を指します。

 

古民家再生投資の魅力

 

では次に、古民家再生投資の魅力について詳しくご紹介していきましょう。

 

多種多様な活用方法

まず1つ目は、多種多様な活用方法があるという事です。先ほども例を挙げましたが、古民家再生投資では「宿泊施設」「飲食店」「賃貸住宅」「コワーキングスペース」など、様々な用途で使えるようにリノベーションして投資を行う事が出来ます。

空家自体、年々増えている事を考えると、顧客のニーズに合わせて多種多様な物件で不動産投資を行う事が出来る事が魅力の1つと言えるでしょう。

 

地域活性化などの社会貢献

2つ目は、地域活性化などの社会貢献が出来るという事です。総務省の統計によると、平成30年時点で全国の空家数は846万戸に達しており、少子高齢化の影響もあり今後も増え続けると予想されています。

そのような中で、過疎化する郊外の空家を活用し、古民家再生投資で再利用する事で地域活性化に繋がると言われているのです。

また、一から建物を新築するよりも、ある程度の基盤が出来上がっている空家を活用する事で、資源の有効活用もでき再生可能エネルギーと併用すると環境への貢献も期待できます。

そのため、投資家の中には収益性だけではなく社会貢献という投資意義を重視して投資を行っている人も多いのです。

 

物件価格の下落幅が少ない

3つ目は、物件価格の下落幅が少ないという事です。建物の価格は、築年数の経過によって徐々に下落していくのが一般的ですが、空家を再利用する古民家再生投資では取得した古民家がすでにある程度の築年数が経過しているため、その後の築年数の経過による価格の下落幅が小さく済む傾向にあります。

そのため、築年数が経過していても最新の設備やデザインを取り入れる事で、同じ築年数が経過している不動産の賃料相場よりも高くなる可能性が十分にあるのです。「古民家」ならではの付加価値も期待出来るので、賃料の下落によるリスクが少ないと言えます。

 

補助金が活用できる

4つ目は、補助金が活用できるという事です。空家を再利用する際は、自治体ごとに補助金制度を設けている事が多く、補助金の経済効果も加味しながら投資戦略を考える事が出来るのも古民家再生投資の魅力と言えます。

 

投資における調達費用を抑制できる

そして5つ目は、投資における調達費用を抑制できるという事です。古民家再生投資で必要になる空家は、過疎地などでは所有者が空家の処分などで困っているケースが少なくありません。

そのようなケースでは、市場価値よりも割安で調達できる可能性が高く、投資における初期費用を抑制できるという魅力もあるのです。

 

古民家再生投資の注意点

 

では最後に、古民家再生投資の注意点について解説していきたいと思います。魅力の多い古民家再生投資ですが、実際に投資目的で活用する際には注意しておくべきポイントがいくつかあります。

 

リフォーム費用

まず1つ目は、リフォーム費用に関してです。古民家再生投資では、空家を購入し投資に活用出来るようにリフォームする必要があります。築年数の経過によっては、耐震基準など現在の法律の条件を満たしていないものも多くあります。

そのため、ある程度の需要が見込めるように、最新の設備やデザインなどを導入するとなると、ある程度まとまったリフォーム費用が必要になり、規模によっては中古物件を購入するコストとあまり変わらないケースもあります。

そのため、古民家再生投資を行う際は、ある程度のリフォーム費用がかかる事を覚えておく必要があるでしょう。

 

ローン審査が厳しい

2つ目は、ローン審査が厳しいという事です。古民家再生におけるローン審査は、リフォームローンを活用する事になりますが、リフォームローンは物件自体の価値に加え、不動産投資における収益性や本人の収入など様々な条件をクリアする必要があります。

リフォーム終了後から発生する収益は、不確実性が高く資産価値が見こみづらい事から、一般的なローン審査に比べると厳しい傾向があるのです。

 

減価償却の計上期間

3つ目は、減価償却の計上期間についてです。減価償却費は、物件の購入費用を法定耐用年数に応じて償却していき、経費計上を行う事が出来ます。

しかし、古民家再生投資で活用する空家は、購入時点ですでに法定耐用年数が切れてしまっているケースが多く、計上期間が非常に短かいという特徴があります。また、建物自体の価格も非常に低いため、減価償却の余地がほとんどない事も多いという注意点があるのです。

 

古民家の状態によってはリスクが高い

そして4つ目は、古民家の状態によってはリスクが高いという事です。投資に活用する空家は都心部よりも地方にある事が多く、宿泊施設や賃貸住宅のそもそもの需要が少ない傾向にあります。

また、購入した物件に不具合が見つかったりするなど、古民家を活用する際には想定とは異なる事態が発生する事も少なくありません。そのため、古民家がある場所や古民家の状態によっては、ある程度のリスクを想定して投資を行う必要がある事を覚えておきましょう。

 

まとめ

 

さて今回は、古民家再生投資とは？というテーマで、魅力や注意点も併せて解説してみました。少子高齢化などの影響によって、地方では空家が増えてきており、その空家を活用して新たに不動産投資に活用しようという投資家が増えてきています。

古民家再生投資は、ただ単に収益性を求める投資とは異なり、環境や社会貢献といった側面も期待できる投資手法と言う事が分かりましたね。しかし一方で、地方で挑戦する事や物件の老朽化などリスクも伴うので、様々な側面から検討して挑戦するべき不動産投資と言えるでしょう。

 

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