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未登記建物とは?リスクや売却方法について説明します。

売買購入売却

2022.07.21 / 最終更新日:2022.07.21

不動産を相続したり、投資したりするときに見る未登記建物という言葉。あまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、意外と相続や購入する場面で発覚する事が多いです。

しかし、未登記建物がどのようなものなのか、未登記である事で何かリスクがあるのか分からないという人は多いでしょう。そこで今回は、未登記建物とは?というテーマで、リスクや売却方法も併せて解説していきたいと思います。

 

未登記建物とは?

 

それでは早速、未登記建物とはどのようなものなのかを解説していきましょう。未登記建物とは、その名の通り不動産(土地や建物)の登記登録をしていない建物の事を指します。

土地や建物などの不動産は、所在や所有者を登録して管理するために、不動産を取得してから1ヶ月以内に登記しなければならないと義務付けられています。しかし、未登記建物は、そのままでも住み続ける事は可能ですが、相続や投資など法的な手続きが必要になった時に、何かと問題が起きてくる事になるのです。

 

未登記建物のリスク

 

では、実際に未登記建物で生じるリスクを解説していきましょう。

 

固定資産税が高くなる

まず1つ目は、固定資産税が高くなるという事です。土地に住宅が建っているような場合は、通常は土地の固定資産税が最大で1/6、都市計画税が1/3まで減額される軽減措置という事があるのですが、未登記建物はこの軽減措置が受けられない事があります。

未登記建物は、その建物の所在や所有者を市町村が把握できない状態になっていて、住宅が建っていない土地には固定資産税や都市計画税が課税される事になっています。そのため、未登記建物のままの状態では、固定資産税が高くなるのです。

 

住宅ローンを組むことが出来ない

2つ目は、住宅ローンを組むことが出来ないという事です。未登記建物は、抵当権を設定する事が出来ず、建物を担保にする事が出来ません。そのため、住宅ローンを組んで銀行から融資を受けたくても、融資を承認する事が出来ず住宅ローンを組むことが出来ないのです。

 

売却が難しくなる

3つ目は、売却が難しくなるという事です。未登記建物を売却する事自体は可能ですが、買主側にとってデメリットが大きいという事もあり現実的に売れない可能性が高いです。

先ほども解説しましたが、未登記建物は固定資産税が高くなりますし、そのままの状態では住宅ローンを組むことが出来ません。また、建物を登記するためには10~30万円ほどの費用が必要になるという事から、そのような建物を買いたいと思う人は実際にはいないでしょう。

 

相続手続きが大変になる

4つ目は、相続手続きが大変になるという事です。未登記建物の表題部登記の義務は、相続人に受け継がれますが、未登記のままの場合登記に必要な書類を紛失しているケースが多いでしょう。

このような場合、書類を集めて相続人が登記手続きをするまで、かなりの時間と費用が必要になります。未登記建物を、売却したりする場合は相続人がその後の手続きを行う事になり、登記してある建物に比べると非常に大変な作業となるのです。

 

土地所有者へ所有権などの権利を主張できない

そして5つ目は、土地所有者へ所有権などの権利を主張できないという事です。未登記建物は、その建物の所有権を第三者に主張する事が出来ないのです。そのため、土地所有者が何かの理由で、建物ごと立ち退くように求めてきた場合は、建物を取り壊すしかなくなってしまう可能性があります。

 

未登記建物は違法?

 

では次に、未登記建物は違法なのか?という点を解説していきましょう。結論から言うと、法的には違法と言えます。

不動産登記法47条1項で、建物を新築した所有者は、不動産を取得した日から1ヶ月以内に表題登記の申請をしなければならないと定められていて、違反すると10万円以下の過料が課せられます。

しかし、違法と言っても実際にはそこまで厳しくチェックされていないのが現状で、未登記のまま放置されている建物も一定数存在するのが現状と言えます。

 

未登記建物の売却方法

 

それでは最後に、未登記建物の売却方法について解説していきましょう。

 

売主が登記してから売却する

まず1つ目は、売主が登記してから売却するという方法です。未登記建物は、買主にとってデメリットが多いという事もあり、確実に売却したい場合は売却前に登記しておく事がおすすめです。売主が、表題登記に加え所有権保存登記をしておくと、通常と変わりなく建物を売却する事が出来ます。

 

建物を解体してから売却する

2つ目は、建物を解体してから売却するという方法です。未登記建物を解体し、更地にした状態で売却する場合は、土地を売買するだけで済みます。ただし、未登記建物を解体した後は、「建物がなくなった事を証明する」手続きが必要で、各市区町村に「家屋滅失届」を提出する事になります。

 

売買後に登記手続きをする・解体して滅失登記をする

そして3つ目は、売買後に登記手続きをする・解体して滅失登記をするという方法です。個人間で、未登記建物の売買をした場合は、建物をそのまま維持する際は購入後に買主が表題登記・所有権保存登記を行い、解体するのであれば滅失登記を行うという方法もあります。

 

まとめ

 

さて今回は、未登記建物についてリスクや売却方法も併せて解説してみました。未登記建物は、法的な手続きの際にはリスクが大きいですし、売却や相続の際はトラブルのもとになりやすい建物でもあります。そのため、法的な手続きの際に未登記建物だと判明した時は、速やかに手続きを行うようにしましょう。

 

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