不動産売買は、高額な買い物ですので、その不動産がどのような状態なのかをしっかり把握しておきたいですよね。購入する側は、不動産の状態を十分に納得した上で購入したいですし、売主側は不動産の状態を明確にしておく必要があります。
そこで重要になってくるのが、不動産売買の契約書の付属書類である「付帯設備表」です。今回は、この「付帯設備表」について記入方法や注意点などを、詳しく解説していきたいと思います。
不動産売買契約に使用する付帯設備表とは？
それでは早速、不動産売買契約に使用する付帯設備表とは、どのようなものなのかを解説していきましょう。付帯設備表とは、売主から買主に引き渡される不動産の、設備の有無や故障の有無、設備の残置か撤去かなどの取り決めが記載されたものです。
中古の不動産売買では、建物が時間の経過とともに劣化するので、建物の設備の状態を明示する必要があり、付帯設備表はとても重要な書類となります。不動産売買における、「言った」「言っていない」のようなトラブルを避ける為の重要な書類でもあり、買主が把握しておきたい不動産の設備の状態を詳しく把握できるように記載されているものです。
中古不動産の場合は、前所有者が在住しているケースも多く、内覧の際に設備の有無や細部まで細かく内覧できない事もあります。そのような時に、細部まで内覧できない部分をカバーする目的として、付帯設備表が重要な役割を担っているのです。
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付帯設備表の記入方法と内容
では次に、付帯設備表の記入方法と内容について解説していきたいと思います。まず付帯設備表の記入方法ですが、付帯設備表には設備の有無や故障の不具合の有無など、それぞれの項目によってチェック欄が設けられています。その他、具体的な内容を記入する欄もあり、そこにそれぞれ記入していく形になります。付帯設備表の具体的な内容は、下記の通りです。
「主要設備」
・給湯関係：給湯器、バランス釜、太陽熱温水器、湯沸かし器など
・水まわり関係：台所設備、浴室設備、洗面設備、トイレ設備、洗濯用防水パンなど
・空調関係：冷暖房機、床暖房設備、換気扇、24時間換気システムなど
・その他：インターホン、ドアチャイムなど
「その他の設備」
・照明関係：屋内照明設備、屋外照明設備
・収納関係：食器棚、吊戸棚、床下収納、下駄箱など
・建具関係：網戸、雨戸、ふすま、障子など
・その他：テレビアンテナ、カーテンレール、カーテン、物干し、車庫、物置、庭木、庭石、灯ろう、門、表札、塀、フェンス、垣根など
付帯設備表の注意点
それでは最後に、付帯設備表の注意点を解説していきましょう。
売主側
まず、売主側の注意点です。売主側は、普段実際に生活をしているマイホームの場合、故障や不具合に慣れてしまっている可能性があります。そのため、故障や不具合を見落としてしまう可能性があります。見落としを防ぐために、売主側は付帯設備表を作成する時に、第三者である仲介業者と販売開始前に、動作確認をして付帯設備表を作成するようにしましょう。
不動産の引き渡し後に、不具合が見つかると損害賠償や契約破棄などの、責任問題に発展してしまう可能性もあるので、売主側は大げさなくらい細かく報告するつもりで、付帯設備表を作成しましょう。
買主側
買主側は、不動産売買契約を締結した際に、付帯設備表を受け取ります。設備保証期間は、一般的には1週間なので、この期間内に付帯設備表と実際の設備の状態に相違がないか、しっかり確認しておくようにしましょう。1週間以内に全ての動作確認を行うのは、時間的に難しいので、契約前や契約直後に動作確認はしておくと良いでしょう。
まとめ
今回は、不動産売買契約に使用する付帯設備表について、記入方法や注意点などを解説してきました。不動産売買は、高額な取引の為、少しの認識の相違がトラブルに発展してしまう危険性があります。特に、中古不動産の場合は、じっくりと内覧できないケースもある事から、契約時にはしっかりと付帯設備表を確認しておくようにしましょう。
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家と家の境界問題は、感情的なトラブルに発展しやすく解決までに長い期間を必要とする可能性のある問題です。そのため、敷地の境界を巡る争いは、出来る限り避けたいものです。
しかし、実際に家と家の境界が曖昧なケースは、意外と多くあります。今回は、そのような土地の境界が分からない物件を購入する際のリスクと対処法について、詳しく解説していきたいと思います。今後、土地を購入する予定のある人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
土地の境界が分からない物件を購入する際のリスク
それでは早速、土地の境界が分からない物件を購入する際のリスクからご紹介していきましょう。
住宅ローンの担保に設定できずお金が借りられない
まず1つ目は、住宅ローンの担保に設定できず、お金が借りられないという事です。境界が分からない土地は、それだけで資産価値が著しく下落します。
そのため、住宅ローンの担保に設定する事が出来ず、お金が借りられない場合があるのです。物件の購入時は、ほとんどの買主は住宅ローンを借りる前提で購入するので、大きなリスクと言えるでしょう。
隣地所有者と境界線を巡るトラブルに発展する可能性がある
そして2つ目は、隣地所有者と境界線を巡るトラブルに発展する可能性があるという事です。境界に関しては、隣地所有者とトラブルになりやすい事が多く、例えば売主が住んでいた時には何も言ってこなかった場合でも、所有者が変わったら境界を主張してくるケースも多くあるのです。
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敷地境界によるトラブルを避ける為の対処法
それでは次に、敷地境界によるトラブルを避ける為の対処法をご紹介していきましょう。
比較的新しい建売住宅や分譲地に建てられた中古物件を購入する
まず1つ目は、比較的新しい建売住宅や分譲地に建てられた中古物件を購入するという事です。宅地建物取引業者が販売する建売住宅や分譲地では、販売するにあたって敷地の境界を明確にして、境界標識を設置してある事が多いのです。
そのため、隣地との境界が曖昧で、認識の相違が原因のトラブルを避けることが出来ます。しかし、このような場合でも、分譲時から年月が経っている場合は、境界標識が地中に埋もれてしまっているケースもあるので、一定の注意は必要となってきます。
比較的近年に区画整理事業が実施された区域内の物件を購入する
2つ目は、比較的近年に区画整理事業が実施された区域内の物件を購入するという事です。区画整理事業が実施された区域でも、基本的には境界標識を設置してあるケースがほとんどなので、物件を購入する際は安心です。
測量に基づく「確定測量図」がある物件を購入する
そして3つ目は、測量に基づく「確定測量図」がある物件を購入するという事です。「確定測量図」とは、土地家屋調査士などの有資格者が、測量を実施した上で隣地所有者など関係者が「立会印」を押したものを指します。
この時に、境界標識が設置されているはずなので、図面と境界標識に相違がない限り、隣地との間で境界位置を巡るトラブルが起きることはありません。
まとめ
さて今回は、土地の境界が分からない物件を購入する際のリスクと対処法について解説してみました。境界のトラブルは、隣地所有者とのトラブルの中でも特に多い問題です。
物件を購入する際は、このようなトラブルの原因は、出来るだけ避けたいものですよね。土地の境界が分からない物件を購入しようとする際は、ぜひ今回ご紹介した情報を参考にしてみてくださいね。
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子どもに、不動産を譲り渡す時に、生前贈与を選択するという方法があります。生前贈与とは、相続になる前に財産を受け渡す事が出来るものですが、具体的にどのようなメリットがあるのか分からないという人も多いでしょう。
そこで今回は、不動産の生前贈与のメリットや贈与税について、詳しく解説していきたいと思います。今後、不動産の生前贈与を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
不動産の生前贈与のメリットとは？
それでは早速、不動産の生前贈与のメリットから解説していきましょう。生前贈与を行う上で、メリットとなるのは主に下記の2つがあります。
自分の意志で資産を渡したい人に渡すことが出来る
まず1つ目のメリットは、自分の意志で資産を渡したい人に渡すことが出来るという事です。遺言を書いて、財産を特定の相続人に移転するという方法も可能ではありますが、遺言書の作成には手間がかかりますし、法的に問題のない遺言書を作成する為には、準備もある程度必要です。
また、相続人全員の合意があれば、遺言と異なる遺産分割も可能となってしまいます。そのため、自分の意志で生きているうちに、自分の好きなタイミングで財産を渡したい人に渡せるという点が、生前贈与のメリットと言えるでしょう。
節税
2つ目のメリットは、節税です。贈与税には、年間110万円の基礎控除があります。そのため、子どもに110万円の範囲内で不動産を贈与すると、1年の贈与のうち110万円は贈与課税価格から控除されるので、贈与税がかからずに資産を減らすことができ、相続税の節税になるのです。
贈与税の計算方法
では次に、贈与税の計算方法について解説していきたいと思います。贈与税は、毎年1月1日～12月31日までの間に、贈与により取得した財産に対して課される税金です。
その計算方法には、暦年課税制度と相続時精算課税制度の2つがあります。これを踏まえて、贈与税の計算方法は下記のようになります。
・暦年課税制度：土地建物の相続税評価額合計－基礎控除110万円＝課税価格
・相続時精算課税制度：土地建物の相続税評価額合計－特別控除＝課税価格
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生前贈与の流れと注意点
それでは最後に、生前贈与の流れと注意点をご紹介していきましょう。
生前贈与の流れ
生前贈与をする際は、まず贈与契約書を作成します。これは、不動産の贈与があった事を証明する為のものです。契約書は、後の申告の際にも必要になります。
次に、不動産の名義を変更する登記手続きを行います。不動産の名義変更の登記手続きは、一般的には司法書士に依頼して行う事が多いものです。さらに、贈与の取引があった場合は、確定申告を行います。控除が大きく、税金がかからないので申告しておいた方が安心でしょう。
生前贈与でトラブルを防ぐ為の注意点
最後に、生前贈与でトラブルを防ぐ為の注意点です。生前贈与では、「あげた、あげてない」というようなトラブルが起こりがちなので、まずはしっかりと契約書を作り、不動産の登記まで済ませておく事がトラブルを防ぐためには重要です。
そして、贈与税に関して控除を使うつもりでいても、控除の要件を満たしていなかったり、税務署での申告を忘れていたりすると、控除が効かないというトラブルに繋がるので、税金面でのトラブルを防ぐ為にはきちんと税理士にアドバイスをもらうようにしましょう。
まとめ
今回は、不動産の生前贈与のメリットや贈与税について、詳しく解説してみました。生前贈与は、自分の意志で確実に不動産を渡したい人に渡すことが出来ます。
また、相続税の節税対策にもなり、メリットが多い贈与と言えるでしょう。しかし一方で、しっかりと契約書の作成や税金に関して確認をしておかないと、思わぬトラブルにも繋がるので注意が必要です。今後、生前贈与を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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賃貸住宅を借りる時に、事業用賃貸物件と居住用賃貸物件という2種類の賃貸物件があるのを、ご存知でしょうか？
それぞれに特徴や違いがあり、居住用賃貸物件と同じような感覚で、事業用賃貸物件を借りようとすると、トラブルになる可能性があります。しっかり理解しておかないと、スムーズに借りることが出来ないので、ぜひ参考にしてみてください。
事業用賃貸物件と居住用賃貸物件の大きな違い
それでは早速、事業用賃貸物件と居住用賃貸物件の大きな違いから解説していきましょう。ここでは、主に使用目的と初期費用の違いについて説明していきます。
使用目的
まず1つ目は、使用目的の違いです。よく、事業用賃貸物件には「テナント」という言葉が使われる事が多いですが、日本では一般的に「店舗や事務所を賃借して使用する人」という意味合いで使われています。
事業用賃貸物件を借りる時は、「テナントが商売をする為に利用する」という目的があり、事業用賃貸物件を利用するのは、テナントの他にお客様や従業員という事になります。一方、居住用賃貸物件は借主が暮らすために借りるもので、この点が事業用賃貸物件と居住用賃貸物件で大きな違いでしょう。
また、事業用賃貸物件は、多くの人が利用する事が想定されるため、物件が傷みやすいというデメリットを考慮して、高めの賃料を設定している所が多いのも特徴です。
初期費用
では次に、初期費用の違いについてです。賃貸物件を借りる時は、事業用賃貸物件でも居住用賃貸物件でも、初期費用がかかりますよね。しかし、この初期費用が事業用賃貸物件の方が、居住用賃貸物件よりも高額になります。
一般的な初期費用は、「賃料の〇ヶ月分」という計算で算出されるため、もともと高めに賃料を設定している事業用賃貸物件では、それだけ初期費用も高額になるのです。その中でも特に事業用賃貸物件の敷金に関しては、保証金の設定が賃料の3か月分～6か月分以上にもなります。
これは、万が一事業が低迷した時に、賃料の滞納が起きる可能性が高いためです。居住用賃貸物件よりも、そのリスクは高いため、高めに設定してあるのです。
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居住用賃貸物件の事業用への転用はNG
ここまでで、居住用賃貸物件よりも事業用賃貸物件の方が、何かと費用が高額になるという事が分かり、「居住用賃貸物件を事務所に出来ないか？」と、考える人も出てくるかもしれません。
しかし、これはNGなのです。もちろん、居住用賃貸物件を事務所に使う以外にも、お客さんが出入りする商売をする事もNGです。もし、事前に了承を得ていない状態で、居住用賃貸物件を事業用に使用している事が分かった場合、契約違反として違約金の支払いや契約解除を求められるケースもあるので注意しましょう。
ほぼお客様の出入りがなくて、個人的な事務所として居住用賃貸物件を使用したい場合、契約前に貸主の了承が得られれば認められるケースもあります。ただしこの場合は、必ず不動産会社にその旨を伝え、賃貸借契約書にも必ず明示してもらう事が重要です。
退去時の原状回復について
それでは最後に、退去時の原状回復について解説していきましょう。事業用賃貸物件でも居住用賃貸物件でも、どちらも退去時には「原状回復義務」はあります。退去時の原状回復義務に関しては、令和2年4月に民法の規定として条文明示されたので、原状回復が必要となる事例についてさらに線引きが明確になっています。
ただし、事業用賃貸物件では、多くの人の出入りがあり、日常的に荷物の搬入などがあるため、居住用賃貸物件に比べるとどうしても物件の損耗の度合いや損傷の可能性が高くなります。そのため、事業用賃貸物件の賃貸借契約では、貸主側は「特約」として借主が原状回を負担する範囲を、契約書に明記しておく事が多いのです。
まとめ
さて今回は、事業用賃貸物件と居住用賃貸物件の違いについて解説してきました。どちらも、賃貸物件という点では同じですが、使用する目的が明確に違うため、それぞれにかかる費用や制限なども異なります。
また、多くの人が出入りをする事業用賃貸物件では、居住用賃貸物件に比べて賃料の設定が高いという特徴も分かりました。これから事業用賃貸物件を借りようと思っている人は、居住用賃貸物件と同じように借りようと思っていると、思わぬトラブルになる事もあるので、しっかり違いを把握しておきましょう。
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今回は、徳島の賃貸アパートやマンションの家賃相場について詳しく説明していきたいと思います。徳島は、全体的に家賃相場が安い印象がありますが、アパートでもマンションでも同じなのでしょうか？これから、賃貸アパートやマンションを検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
徳島の賃貸アパートの間取り別家賃相場
それでは早速、徳島の賃貸アパートやマンションの間取り別家賃相場をご紹介していきましょう。
徳島市
アパート
・ワンルーム：3.9万円
・1K/1DK：4.0万円
・1LDK/2K/2DK：4.8万円
・2LDK/3K/3DK：5.4万円
・3LDK/4K～6.1万円
マンション
・ワンルーム：4.4万円
・1K/1DK：4.4万円
・1LDK/2K/2DK：5.3万円
・2LDK/3K/3DK：5.9万円
・3LDK/4K～：6.6万円
徳島市の賃貸アパートやマンションの家賃は、物件数が多く、幅広い値段帯になっている印象です。ワンルームや1K・1DKでは、5万円を切っているのが魅力的です。
名西郡
アパート・マンション
・1K/1DK：4.15万円
・1LDK/2K/2DK：4.64万円
・2LDK/3K/3DK：5.6万円
・3LDK/4K～：7万円
名西郡の賃貸アパートやマンションの家賃相場は、単身者向けはリーズナブルですが、ファミリー向けは比較的高い印象です。
吉野川市
アパート
・ワンルーム：4.2万円
・1K/1DK：4.2万円
・1LDK/2K/2DK：4.3万円
・2LDK/3K/3DK4.4万円
・3LDK/4K～4.5万円
マンション
・ワンルーム：4.6万円
・1LDK/2K/2DK：4.8万円
・2LDK/3K/3DK4.9万円
・3LDK/4K～：5.0万円
吉野川市の賃貸アパートやマンションの家賃相場は、安い印象があります。マンションの家賃でも、5万台なのは嬉しいですね。
阿波市
アパート
・ワンルーム：3.3万円
・1K/1DK：3.3万円
・3LDK/4K～：4.8万円
マンション
・ワンルーム：3.7万円
・1K/1DK：3.7万円
・1LDK/2K/2DK：4.3万円
・2LDK/3K/3DK：4.7万円
・3LDK/4K～：5.2万円
阿波市の賃貸アパートやマンションの家賃相場は、とても借りやすい良心的な価格という印象です。
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美馬市
アパート
・ワンルーム：4.1万円
・1K/1DK：4.1万円
・3LDK/4K～：4.9万円
マンション
・ワンルーム：4.5万円
・1K/1DK：4.5万円
・1LDK/2K/2DK：4.8万円
・2LDK/3K/3DK：5.0万円
・3LDK/4K～：5.3万円
美馬市の賃貸アパートやマンションの家賃相場も、どちらも全体的に5万円以内で借りられるという印象があります。
三好市
アパート・マンション
・ワンルーム：3.5万円
・1K/1DK：5.04万円
・1LDK/2K/2DK：5.04万円
・2LDK/3K/3DK：4.94万円
・3LDK/4K～：5.5万円
三好市の賃貸アパートやマンションの家賃相場は、3万円台～5万円台ととても借りやすい価格です。
板野郡
アパート・マンション
・1K：4.09万円
・1DK：3.96万円
・1LDK：5.07万円
・2K：3.3万円
・2DK：4.75万円
・2LDK：7.81万円
・3K：4.6万円
・3LDK：5.68万円
板野郡の賃貸アパートやマンションの家賃相場は、間取りが大きくなるほど高くなるというわけではなく、広くてもお手頃な価格の賃貸が多いという印象があります。
その他
アパート・マンション
・ワンルーム：4.1万円
・1K/1DK：4.2万円
・2LDK/3K/3DK：5.5万円
・3LDK/4K～：6.4万円
その他、鳴門市や小松島市などの地域の家賃相場も、まとめてご紹介したいと思います。こちらも全体的に、4万円台～6万円で借りられる価格帯になっています。
まとめ
さて今回は、徳島の賃貸アパートやマンションの家賃相場について、詳しく説明してみました。徳島県は、全体的に家賃設定が良心的という印象で、アパートでもマンションでも5万円台で借りられる所が多い印象です。これから、徳島で賃貸を借りようと検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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