市街化区域と市街化調整区域の違いと購入する際の注意点とは？

購入売買

2021.02.10 / 最終更新日：2022.03.06

土地などを購入しようとしている際に、市街化区域や市街化調整区域という言葉を聞くことがありますよね。名前は似ていますが、それぞれに特徴があり、土地などを購入する時に条件があったりするのです。

この市街化区域と市街化調整区域の違いを知らないと、後々不動産を売買する時に予想外の費用がかかるなどの問題が起こる可能性があります。そこで今回は、市街化区域と市街化調整区域の違いや、購入する際の注意点を解説していきたいと思います。

市街化区域とは

それでは早速、市街化区域の特徴から解説していきましょう。市街化区域とは、市街化を活性化する地域の事を指します。主に、人が住むための住宅街や商業施設がある市街化された区域の事で、住宅などを建築する際も許可なく行うことが出来ます。水道やガス・電気などの、基本的なインフラも整っています。

市街化調整区域とは

では次に、市街化調整区域の特徴が解説していきましょう。市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域の事を指し、簡単に説明すると「商業施設や人が住むための住宅を積極的に建ててはいけない地域」のことです。

この区域は、都道府県ごとに管理されています。そのため、市街化調整区域に建物を建てる際は、基本的には都道府県の許可が必要になります。

市街化調整区域で住宅を購入する際の注意点

それでは次に、市街化調整区域で住宅を購入する際の注意点をご紹介していきたいと思います。市街化調整区域で住宅を購入する時は、大きく分けて3つの注意点があります。それぞれについて、詳しく解説していきましょう。

インフラが整っていない可能性がある

まず、市街化調整区域で住宅を購入する際の1つ目の注意点は、インフラが整っていない可能性があるということです。もともと市街化調整区域は、市街化を抑制する区域であり、人が住むための整備が積極的に行うことがない地域になるので、電気やガス・水道などのインフラが整っていない場合があるのです。

その中でも、公道に隣接している場所の場合は、水道やガスに関しては通っている事もありますが、基本的には整備されていないと思っておいた方が良いでしょう。この場合、インフラの整備は自己負担で行う必要があり、下水道についていない場合は浄化槽の設置も必要です。

市街化調整区域の場合は、土地を安く手に入れやすいという特徴がありますが、このようにインフラの整備で費用がかさむ可能性があるという事を頭に入れておく必要があります。

住宅ローンが通りにくい

市街化調整区域で、住宅を購入する際の2つ目の注意点は、住宅ローンが通りにくいということです。住宅を建築する場合などは、住宅ローンを組むのが一般的ですが、市街化調整区域の場合はこの住宅ローンが通りにくい特徴があります。

この原因は、市街化調整区域は担保の価値が低いからです。住宅ローンの場合は、支払いが滞った時に担保を差し押さえますが、市街化調整区域の住宅はローンの残高が賄えるほどの価値が付かないということが多いのです。

このような特徴から、土地自体は安く購入できても住宅ローンが通らないため住宅を建築できないという事態になる可能性があるので注意が必要です。

建築確認申請が必要

そして、市街化調整区域で住宅を購入する際の3つ目の注意点は、建築確認申請が必要ということです。市街化調整区域で、住宅などの建築物を開発・建築する場合は、個別に審査を受けて許可を得る必要があります。また、新しく建築するというほかに、今ある住宅や事業用施設を建て替えるという場合も、申請をして許可を得る必要があります。

市街化調整区域を調べるには？

それでは最後に、市街化調整区域を事前に調べる方法をご紹介していきたいと思います。市街化調整区域を調べる方法としては、「地方自治体に確認する」「専用の不動産業者を利用する」という2つの方法があります。

しかし、地方自治体に確認する方法は、素人には分かりにくい専門用語が多く、土地の用途を素人判断で間違えてしまう可能性もあります。したがって、地方自治体に確認をするという方法は、土地の知識がない素人にはあまりおすすめ出来ません。素人が市街化調整区域を事前に調べるには、専門の不動産業者を利用するのがおすすめです。