青地と白地とは？市街化調整区域の農地売却について説明します。

売買売却

2024.12.05 / 最終更新日：2024.12.05

市街化調整区域の農地売却をする際には、青地と白地について知っておく必要があります。売却しようとしているその土地が、青地か白地かによって売却する際の手続き方法が変わってくるからです。また農地売却の場合は、様々な条件を満たしていないと、農地以外の用途での売却が出来ないケースもある事から、条件や注意点を事前に知っておく事が大切でしょう。

そこで今回は、青地と白地とは？というテーマで、市街化調整区域の農地売却について詳しく解説していきたいと思います。市街化調整区域の農地の売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてみてください。

青地とは

それではまず、青地について説明していきます。青地とは、農業振興地域内農用地区域内農地の事を指し、農地以外で利用する事が厳しく規制されている土地でもあります。

農業振興地域は、都道府県知事が国が定める「農業振興地域整備基本指針」に基づいて定めているもので、10年以上にわたって農業振興を図る地域の事です。青地を売却する際は、基本的には農地転用が出来ず、一般的には農業従事者へ売却する事になります。

白地とは

では次に、白地について説明していきましょう。白地とは、農業振興地域内農用地区域外農地の事を指し、農地としては集団性が低く土地の改良事業を実施していないなどの理由から、青地に指定されていないところを白地と呼びます。規則に関しても、青地に比べると緩やかで、農地以外で利用する場合でも除外申請は必要ありません。

市街化調整区域の農地を売却する方法

では次に、市街化調整区域の農地を売却する方法について解説していきたいと思います。市街化調整区域の農地を売却する方法としては、大きく分けて「農業従事者へ売却する」方法と「農地転用して売却する」方法の2種類があります。

農業従事者へ売却する

農業従事者へ売却する場合、「経営耕作地面積が10アール以上の農業を営んでいて、農業物販金額が年間15万円以上あること」という農家の定義に該当する事が重要です。

この定義に該当する農業従事者への売却は許可されていますが、実際にはこれだけの広大な農地を所有している農業従事者が、新たに農地を購入するケースは少ない事から、売却を検討していてもなかなか購入者が見つからない事もあるのです。

農地転用して売却する

次に、農地転用して売却する場合ですが、これは地目が「田」や「畑」といった農地を、「宅地」「山林」「雑種地」に地目変更して売却する事を指しています。

市街化調整区域の農地売却の際の注意点

それでは最後に、市街化調整区域の農地売却の際の注意点を解説していきたいと思います。

・農地転用売却は許可申請をする
・農地の除外申請は一定の条件を満たす必要がある

まず、農地転用売却の場合は、必ず許可申請を行う必要があります。やむを得ず、農地以外として利用するためには、農業振興地域の整備に関する法律の要件を満たし、除外要件に該当している事が重要です。除外申請の時期は、基本的には年に2回ありますが、各自治体によって多少の違いはあるので注意しましょう。

農地の除外申請は、下記の要件を満たす必要があります。

・農用地等以外の用途に供する事が必要かつ適当である
・農用地区域の土地以外に、代替する事が不可能であること
・農地の集団性や農作業の効率化、その他の農業上の効率的かつ包括的な利用に支障を与えるおそれがないこと
・農用地区域内の土地改良施設の機能に影響を及ぼすリスクがないこと
・土地改良事業等の工事が完了して、8年を経過した土地であること

上記の条件を満たしている事が必要ですが、基本的に除外申請の手続きに関しては農地転用や除外申請に精通した行政書士に相談した上で、手続きを行うとスムーズでしょう。各自治体によって、判断基準が若干異なるため、地目変更についても土地家屋調査士に調査を依頼するのがおすすめです。

また、自治体によっては規制の緩和をしている地域の情報を、ホームページなどで公開しているところもあるので、事前に農地転用がしやすい地域かを調べた上で手続きを依頼すると、よりスムーズに進められるでしょう。