様々な理由で、農地の売却を検討する人は多いと思います。農地の売却は、一般的な戸建の売却とは異なり、農業委員会からの許可が必要など、簡単に売却する事が出来ません。また、売却方法によっても、確認事項が違うなど流れを知っておく必要があるのです。
そこで今回は、農地を売却する方法や売買のポイント・流れについて詳しく解説していきたいと思います。これから、農地を売却したいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
農地を売却する方法
それでは早速、農地を売却する方法から解説していきましょう。
農地のまま売却する
まず1つ目は、農地をそのまま売却する方法です。農地のまま売却する場合は、基本的に現在農業を専業としている人にしか売る事が出来ません。農地のまま売却する事が出来る条件としては、下記の通りとなります。
・専業の農業従事者である
・取得後50ha以上(地域により異なる)の農地を保有している
・所有農地の全てを耕作している
・農業の為の人材、機械を所有している
転用して売却する
2つ目は、転用して売却する方法です。こちらは、農地を農業以外の目的で利用するもので、地目を変えて駐車場にしたり店舗や家を建てたりという例が挙げられます。
この方法で農地を売却する場合は、立地基準と一般基準という2つの条件を元に審査が行われ、それに合格しないと売却する事が出来ません。農地は、5つの種類に分けられていて、転用して売却する事が可能なのは、第2種農地と第3種農地のみとされています。
この区分けを立地基準と呼びますが、管轄エリアの農業委員会に問い合わせた上で、基準を満たしているかの確認が必要です。そして、立地基準を満たしていても、一般基準を満たしていないと転用する事が出来ません。
一般基準とは、下記のようなものが挙げられます。
・転用する事業が申請通りに行われるか
・転用後の事業を不備なく運営できる資金、計画性があるか
・周辺農地へ影響を与えないか
このような基準をクリアする必要があります。
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農地のまま売買する流れ
では次に、農地のまま売買する流れを解説していきましょう。農地のまま売買する流れが、次の通りとなります。
「買い手を探す」→「売買契約の締結」→「農地売却の許可申請を行う」→「買い手が仮登記を行う」→「売却許可後に本登記と清算」
買い手を探す時は、農業委員会に相談すると、近隣で農地を求めている人を紹介してもらえます。斡旋申込書を提出し、買い手を探します。そして買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
農地の売買には、農業委員会の許可が必要ですが、許可を得る為には買い手が明確で、売買の成立が不透明でない事が重要ですので、一般的には許可を得る前に、売買契約を締結します。売買契約を締結したら、所轄の農業委員会に売却許可を申請します。
買い手が新しい所有者として適切か審議され、1～2ヶ月程度で許可申請の結果が分かります。売却許可が下りるまでの間に、買い手は所有権移転請求権仮登記を行います。その後、許可が下りたら農地の引き渡しと本登記を行い、売買代金を清算し取引は完了となります。
転用して売買する流れ
では次に、転用して売買する流れを解説していきましょう。転用して売買する流れは、以下の通りです。
「不動産会社に売却の依頼をする」→「農地転用の許可申請を行う」→「売買契約の締結」→「買い手が仮登記を行う」→「転用許可後に本登記と清算」
転用して売買する場合は、まずは不動産会社に相談します。そしてその後、転用の許可申請を行政書士に依頼し、手続きを行います。買い手が見つかったら、農業委員会からの許可を得る前提で売買契約を結びます。
これは、農地をそのまま売買する場合と同じです。その後、買い手が所有権移転請求権仮登記を行い、農業委員会から許可が下りたら、清算して引き渡し、所有権移転の本登記を行えば完了です。
農地を売買する際のポイントや注意点
それでは最後に、農地を売買する際のポイントや注意点をご紹介していきましょう。
周辺環境の整備
まず1つ目は、周辺環境の整備です。農地を転用して宅地として売買する場合は、周辺環境の整備が必要です。また、建築基準法を満たす必要もあるため、場合によっては道路整備が必要になる事もあるので注意が必要です。
農地の売却に詳しい不動産会社を選ぶ
2つ目は、農地の売却に詳しい不動産会社を選ぶという事です。スムーズに農地を売却する為には、実績のある不動産会社を選ぶ必要があります。農地は、宅地の取引よりも難しいと言われているので、担当者の力量もとても重要なのです。
農地が荒れていると売買出来ない
3つ目は、農地が荒れていると売買できないという事です。何年も放置されていて荒れ放題の農地は、なかなか買い手がつきません。そのため、農地を売却したい場合は、事前に手入れをする事を忘れないようにしましょう。
転用後は速やかに売却する
4つ目は、転用後は速やかに売却するという事です。農地の転用は、農地以外の用途で所有者が使用する場合と、第三者に売却する場合にのみ許可されます。そのため、転用後に土地を少しだけ利用して売却するという事は認められないので、注意しましょう。
不許可の場合は違約金は発生しない
そして5つ目は、不許可の場合は違約金は発生しないという事です。農地の売買許可が下りなかった場合は、売買契約は無効化されます。そのため、許可が下りなかった事による契約解消では、違約金は発生しないので安心しましょう。ただし、売買契約時に買い手から支払われた手付金に関しては、契約解消時に返還しなければならないので、忘れずに返還しましょう。
まとめ
さて今回は、農地を売却する方法や売買のポイント・流れについて詳しく解説してきました。農地の売却は、宅地に比べると必要な許可や申請が多く、難しいと言われています。
そのため、農地の売却に必要な情報を事前に集めて、適切なタイミングで手続きを行っていく事が大切です。農地を売却しようと思っている人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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