住宅ローンを組んだり、法人などが事業資金の融資を受ける時などに聞くことの多い、抵当権と根抵当権。名前は似ていますが、それぞれ特徴が異なります。
特に、根抵当権は聞き慣れないという人も多いかもしれませんね。そこで今回は、抵当権と根抵当権の違いを詳しく解説していきたいと思います。
抵当権とは
それではまず、抵当権について解説していきましょう。抵当権とは、住宅ローンなどを組む時に、担保とする目的物を債務者が引き続き使用できる状態にしておきながら、もし返済できなくなってしまったら、銀行が土地や建物を差し押さえて競売にかける事が出来る権利の事です。
根抵当権とは
では、根抵当権とはどのようなものなのでしょうか。根抵当権とは、不動産の担保価値を算出して、貸し出せる上限を決め、その範囲内であれば何度でもお金を借りたり返済したりする事が出来るというものです。根抵当権は、主に企業などが事業資金などの融資を受ける時に、企業や経営者が所有する不動産などに設定する事が多いです。
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抵当権と根抵当権の違い
では、抵当権と根抵当権の違いについて解説していきましょう。
対象となる債権
抵当権と根抵当権では、対象となる債権に大きな違いがあります。抵当権は、対象となる債権が明確に定義されており、具体的に債務者がいつまでにいくら返済すべきかが決められています。一方、根抵当権は、対象となる債権は債務者と根抵当権者との間で範囲の設定を決める事が可能で、元本の確定までは期日も金額も明確に決まっていません。
権利の移譲
2つ目は、権利の譲渡の違いです。抵当権は、債務者から移譲の許可は必要ありませんが、根抵当権の場合は元本の確定までは、債務者からの移譲の許可が必要となります。
連帯債務者
そして3つ目は、連帯債務者の違いです。抵当権は、連帯債務者を付ける事が可能で、金融機関が連帯保証人の要不要を決定します。一方、根抵当権は、支払い時期や金額が決まっていない為、元本確定前は連帯債務者を付ける事は認められていません。
抵当権のメリット・デメリット
では次に、抵当権のメリット・デメリットをご紹介していきたいと思います。まず、抵当権のメリットとしては、融資先の変更が自由に行えるという点です。債務者が不満を抱えた場合に、無許可で融資先を変える事が出来るのです。
デメリットとしては、複数回の借り入れをする場合に、その都度登記をする必要があるという点です。1回の登記で、書類作成や登記の為の税金など、コストがかかるというデメリットが挙げられます。
根抵当権のメリット・デメリット
では次に、根抵当権のメリット・デメリットをご紹介していきましょう。根抵当権のメリットとしては、複数回の借り入れを行う場合でも、その都度登記をする必要がなく、圧倒的にコストを削減する事が出来るという点でしょう。
逆にデメリットとしては、債務者が不満をもち権利を移譲したいと考えても、債権者に許可を取ってからでないと融資先を変更することが出来ません。そのため、心理的な負担も大きく、時間的なコストもかかる事になります。
抵当権と根抵当権の登記
それでは次に、抵当権と根抵当権の登記について解説していきたいと思います。抵当権の登記で必要な書類は、下記の通りです。
＊金融機関で準備する物＊
・抵当権設定契約書
・司法書士への委任状
・法人番号が分かる書類
＊借主側で準備するもの＊
・不動産所有者の実印
・印鑑証明書
・不動産の権利証
そして、司法書士に支払う費用としては、おおよそ5万円～10万円程度となります。その他に、登録免許税として、住宅ローンの借り入れ額×0.4%がかかります。
根抵当権の登記で必要な書類は、下記の通りになります。
・登記済権利証または登記識別情報
・根抵当権設定契約書
・不動産所有者の印鑑証明書
・根抵当権の資格証明書
・根抵当権者の登記委任状(司法書士への登記依頼をするため)
根抵当権の登記にかかる費用は、現在所有している不動産について根抵当権設定をする場合は、3万円前後の司法書士費用となります。不動産を購入してローンがある場合は、10万円程度となり、ローンがない場合は7万円程度となります。
抵当権と根抵当権の抹消
それでは最後に、抵当権と根抵当権の抹消について解説していきたいと思います。
抵当権
抵当権の抹消は、原則として物件の所有者が行います。期間は決められておらず、当該不動産を管轄する法務局で手続きを行います。
抵当権の抹消に必要な書類は、下記の通りです。
・抵当権抹消登記申請書
・登記原因証明情報
・登記識別情報または登記済証
・会社法人等番号または資格証明情報
・代理権限証明情報
1物件につき、1,000円(＋適宜郵送料)、司法書士に依頼した場合は、1物件につき1～2万円程度です。
根抵当権
根抵当権の抹消も、原則として物件の所有者が手続きを行います。期間は問わず、当該不動産を管轄する法務局で手続きを行います。
根抵当権の抹消に必要な書類は、下記の通りです。
・根抵当権抹消登記申請書
・登記識別情報または登記済証
・登記原因証明情報
・会社法人等情報または資格証明情報
・代理権限証明情報
1物件につき1,000円(＋適宜郵送料)、司法書士に依頼した場合は1物件につき1～2万円程度となります。
まとめ
今回は、抵当権と根抵当権の違いについて詳しく解説してみました。不動産投資ローンを組む時などは、抵当権か根抵当権を結ぶ事になります。それぞれにメリット・デメリットがあるので、登記や抹消に関する部分も含めじっくり検討する事が大切です。ぜひ、参考にしてみてくださいね。
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