不動産を売却する時は、第一歩として不動産会社に依頼してどのくらいの価格で売れるのかを査定してもらいます。しかし、初めて不動産を売却する際は、どのような手順で査定依頼をすればいいのか分からないという人も多いでしょう。
そこで今回は、不動産査定とはどのようなものなのかや、不動産の査定方法などを解説していきたいと思います。
不動産査定とは
それではまず、不動産査定についての解説から始めていきましょう。不動産査定とは、売りたい不動産を、不動産会社に依頼して「売れそうな価格」を見積もってもらう事を指します。不動産査定は、不動産を適切な価格で売却するためには必要なもので、査定結果によってスムーズに買い手を見つける事が出来るかが決まります。
不動産査定を行い、査定の結果そのまま売却への手続きに進む場合は、依頼者と不動産会社とで媒介契約を結ぶことになるので、不動産査定は通常、無料で行われることが多いです。
不動産査定では何を見られるのか？
それでは次に、不動産査定では、何を見られるのかを解説していきましょう。不動産査定では、主に「建物の構造種別」「築年数」「床面積」「リフォームの有無」「不具合や修繕の必要性の有無」などの項目が見られます。また、土地の境界線なども査定項目に入っています。
不動産査定の方法
では次に、不動産査定の方法について詳しく解説していきたいと思います。不動産査定の方法としては、主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定
まず1つ目は、机上査定です。机上査定は、その名の通り机上で行えることだけで査定をする方法です。主に、売却の検討段階で、おおよその査定価格が知りたいという人向けの査定方法になります。
現地での査定ではない為、実際に建物の雰囲気などがしっかり把握しづらいという点もあります。戸建の不動産査定よりも、同じような条件の物件が多いマンションの査定に向いている方法と言えます。
訪問査定
そして2つ目は、訪問査定です。訪問査定は、簡単な書類上の査定を行った後に、現地へ足を運び建物の劣化具合などを確認します。訪問査定は、机上査定に比べて精度が高く、査定結果が出るまでに1週間程度必要になります。実際に、不動産会社と媒介契約を結んで売却価格を決める場合は、この訪問査定で算出された査定価格を用いるのが一般的です。
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不動産査定の流れ
それでは次に、不動産査定の流れをご紹介していきましょう。不動産査定の全体的な流れは、下記の通りとなります。
- 一括査定で不動産会社の机上査定を依頼する。
- 机上査定の結果から、その後訪問査定を依頼するか決める。
- 訪問査定の日時を決める。
- 実際に現地へ行き、現地調査を行う。
- 必要書類を確認する。
- 査定結果を聞く。
不動産査定は、このような流れで行われます。不動産査定を行い、スムーズに不動産を売却するためには、最初の一括査定の依頼で複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。媒介契約を結ぶ不動産会社は、不動産売却の大切なパートナーですので、慎重に選ぶようにしましょう。
不動産の査定額の算出方法
それでは最後に、不動産の査定額の算出方法を解説していきたいと思います。不動産の査定額の算出方法には、大きく分けて3種類あります。
原価法
1つ目の原価法は、主に戸建の建物部分の査定に利用することが多い査定方法です。現在建っている建物を取り壊し、同じ建物を建て直した場合にいくら費用が必要かを再調達価格として計算し、その価格から建物の老朽化部分だけを差し引いた査定方法を指します。
原価法の計算式は、下記のようになります。
原価法＝再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)
取引事例比較法
2つ目の取引事例比較法は、売却したい不動産と近い条件の不動産の、過去の取引事例を比較して算出する方法です。不動産の中でも、土地やマンションの査定に使用されることが多い方法です。
比較する不動産の平均坪単価を算出して、その単価に売却予定の不動産の坪数をかけ合わせます。そして、その金額をベースに駅からの距離や間取り、築年数などの個別事情を考慮して、査定血管を出していくのです。
収益還元法
そして3つ目の収益還元法は、売却予定の不動産が将来的にどのくらいの収益が見込めるかに基づいて、査定する方法です。主に、アパートなどの投資用不動産査定に使用される方法です。
収益還元法には、直接還元法とDCF法があります。直接還元法は、不動産が生み出す1年間の収益を、まわりの似ている物件の還元利回りで割り戻して価値を求める方法です。そしてDCF法は、将来的に得られる利益と売却価格から現在の価値を割り引いて算出する方法です。計算が複雑なDCF法よりも、直接還元法を用いて算出する方法が一般的です。
直接還元法＝年間家賃収入÷還元利回り×100
まとめ
さて今回は、不動産査定とは何を見られるのかや、査定方法を解説してみました。不動産を売却する際は、信頼できる不動産会社に査定を依頼し、適切な価格を設定する必要があります。物件の種類によって、使用する査定方法も変わってきますので、不動産査定を検討中の人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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