インボイス制度が不動産賃貸オーナーに与える影響とは？

令和5年(2023年)10月1日から、インボイス制度が導入されました。消費税に関する新しい制度であるインボイス制度ですが、不動産業界でも店舗などのテナント物件を賃貸しているオーナーは、影響を受ける可能性があると言われています。

そこで今回は、インボイス制度が不動産賃貸オーナーに与える影響とは？というテーマで、詳しく解説していきたいと思います。

 

インボイス制度とは？

 

それではまず、そもそもインボイス制度とはどのようなものなのかを解説していきましょう。インボイス制度とは、適格請求書等保存方式とも呼ばれ、消費税に関する新しい制度の事を指します。

インボイス制度が導入されると、適格請求書(インボイス)ではない請求書では、仕入税額控除が受けられなくなり、適格請求書(インボイス)を発行しないと消費税を計算する上で取引先が不利になる形になるのです。

今までは、免税事業者であっても消費税を上乗せして代金を請求しており、消費税は納税する必要がないためその部分は免税事業者の利益になっていました。法的には問題ないものでしたが、このような消費税の「益税問題」を解消するために、インボイス制度が導入されました。

 

インボイス制度が不動産賃貸オーナーに与える影響

 

では、インボイス制度が不動産賃貸オーナーに与える影響を解説していきたいと思います。

 

競争力の低下

まず1つ目は、競争力の低下です。先ほども触れましたが、インボイスを発行していないオーナーとの取引は、仕入税額控除が受けられないため取引先としては税負担が増えてしまい不利になります。店舗などのテナントは一般的には課税事業者で、賃料に消費税が課税されます。

そのため、インボイス制度導入前は、テナント側は賃料の消費税分を仕入税額控除する事が出来ていました。しかしインボイス制度導入後は、消費税の控除が出来なくなるため消費税負担が増える事になります。

そのため、借主であるテナントが課税事業者の場合、インボイスを発行できるオーナーの物件に乗り換えるケースが多くなると予想されています。こうなると、インボイス発行事業者に登録していないオーナーの賃貸物件は、競争力が低下してしまう可能性が高くなるのです。

 

収益性の低下

2つ目は、収益性の低下です。免税事業者であったオーナーが、インボイス制度の導入に伴ってインボイス発行事業者になった場合、入居している店舗が免税事業者であると減益になってしまう可能性があります。

これは、益税が発生してもそのテナント分の収入は消費税の分だけ減るからで、結果的に収益が低下してしまう可能性があるのです。

 

節税効果が薄まる

そして3つ目は、節税効果が薄まるという事です。賃貸経営において、オーナー自身が代表となって資産管理会社を設立する「法人化」という節税策があります。

法人化をして、資産管理会社に物件を売却せず管理を委託して管理料を支払うという方法を行っていたオーナーが多く、オーナーが消費税の課税事業者で資産管理会社が免税事業者の場合は、管理料にかかる消費税は仕入税額控除を行い、資産管理会社側は消費税の納税義務がないという事で、節税効果が期待できる方式でした。

しかし、インボイス制度導入後は、免税事業者である資産管理会社からの請求書ではオーナーが仕入税額控除が受けられなくなるので、節税効果が薄まるという影響が出てくるのです。

 

住居を賃貸するオーナーには影響はない

 

さてここまでで、主に店舗や事務所のテナントの賃貸オーナーに関する影響を解説してきましたが、実は住居を賃貸するオーナーには影響はありません。

アパートやマンションなどの住居の家賃には、そもそも消費税がかからず、インボイス制度が導入されても課税売上がないオーナーには影響がないのです。

これは、住居用の部屋を社宅として法人に賃貸している場合も該当し、住居部分に関してはあくまでも非課税であるため影響はありません。ただし、アパートやマンションの一部にテナントがあるような場合は、影響があるので注意しましょう。

 

インボイス制度に対する不動産賃貸オーナーに必要な対策

 

それでは、インボイス制度に対する不動産賃貸オーナーに必要な対策について解説していきたいと思います。

 

課税事業者になってインボイスの登録をする

まず1つ目は、課税事業者になってインボイスの登録をするという事です。インボイス発行事業者になると、インボイスを借主へ交付し借主が仕入税額控除を受けられるようになります。

そうなると、税金の負担はありますが、借主であるテナントにとってはメリットがあるので、物件の競争力を保つことが出来るようになります。

 

賃料の減額をする

そして2つ目は、賃料の減額をするという事です。もし、インボイス発行事業者に登録しない状態の場合、既にそのオーナーの物件に入居しているテナントから賃料の減額を交渉される可能性が非常に高いです。

その場合、賃料の減額をしないままだと、借主であるテナントがインボイス発行事業者に登録しているオーナーの物件に移ってしまう危険性が高いため、ある程度の賃料減額に応じる必要性があります。

多少、賃料からの収入が減ってしまいますが、インボイス発行事業者に登録しているオーナーの物件への借主の移行を止める事が出来ます。

 

まとめ

 

さて今回は、インボイス制度が不動産賃貸オーナーに与える影響とは？というテーマで、詳しく解説してみました。新しい消費税に関する制度の導入によって、不動産業界でも様々な影響が出てくると予想されます。

特に、テナントが入っている賃貸オーナーは、インボイス発行事業者に登録するかどうかを迷っている人も多いでしょう。

インボイス発行事業者に登録してもしなくても、それぞれメリット・デメリットがありますので、扱っている物件の借主の状態も併せて今後の動きを決める事が重要です。

 

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